22 jun Rechtbank Rotterdam bevestigt: zijdelings uitzicht balkon niet beschermd door 5:50 BW
Inleiding
Het is – in beginsel – niet toegestaan om binnen twee meter van de erfgrens van de buren ramen of bijvoorbeeld een balkon te realiseren. Dat is geregeld in artikel 5:50 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). In ons eerdere blog is de vraag beantwoord of ramen, vensters en/of een balkon dichtbij de erfgrens zijn toegestaan. Op 15 juni 2021 heeft de rechtbank Rotterdam een belangrijke uitspraak gedaan over de vraag tot hoever de bescherming van art. 5:50 lid 1 BW reikt en de vraag beantwoord of zijdelings uitzicht in een bebouwde stadse omgeving ook bescherming verdient.[1]
De uitspraak van de Rechtbank Rotterdam is van belang voor woningeigenaren die voornemens zijn een balkon of dakterras te realiseren of ontwikkelaars die een bedrijfsgebouw willen transformeren tot een appartementencomplex. Ook voor de bestuursrechtelijke praktijk is deze uitspraak in het kader van de ‘evidente privaatrechtelijke belemmeringen’ relevant.
Het uitgangspunt is dat op grond van art. 5:50 lid 1 BW het – in beginsel – niet is toegestaan om binnen twee meter van een andermans erf een raam of – bijvoorbeeld – een balkon te houden of te realiseren.[2] In lid 3 is bepaald dat uitsluitend het zicht recht naar voren wordt beschermd door art. 5:50 BW. In de praktijk zorgt in het bijzonder dit meetvoorschrift vaak voor discussie. De rechtbank Rotterdam schept andermaal duidelijkheid en bevestigt dat zijdelings uitzicht niet wordt beschermd.
Rechtbank Rotterdam: zijdelings uitzicht vanaf een balkon wordt niet beschermd
De Hoge Raad heeft tot op heden geen richtinggevend arrest gewezen. Het gevolg hiervan is dat rechtbanken en gerechtshoven verschillend oordelen over de vraag of zijdelings uitzicht wordt beschermd door art. 5:50 BW. Feitelijk waren er tot 2011 twee lijnen in de rechtspraak: de Amsterdamse lijn en de Arnhemse lijn.[3] Het Hof Arnhem oordeelde in 2001 nog dat niet alleen het zicht naar voren wordt beschermd, maar ook het schuine (zijdelingse) uitzicht. De rechtbank Rotterdam oordeelt echter in lijn met de rechtbank Amsterdam en het hof Amsterdam en overweegt – voor zover relevant – als volgt:
‘Naar het oordeel van de voorzieningenrechter biedt artikel 5:50 lid 1 BW geen bescherming voor een zijdelings uitzicht. Net als het gerechtshof Amsterdam en de rechtbank Amsterdam (en overigens ook het gerechtshof Arnhem in het arrest van 4 oktober 2011, ECLI:NL:GHARN:2011:BT7179) begrijpt de voorzieningenrechter uit het meetvoorschrift van artikel 5:50 lid 3 BW en de wetsgeschiedenis dat slechts de buitenste naar het naburige erf gekeerde rand van een balkon strijd met artikel 5:50 lid 1 BW kan opleveren. Uit de wetsgeschiedenis van artikel 5:50 BW is af te leiden dat met het weglaten van de, in een eerdere versie opgenomen, woorden “recht naar voren” geen wijziging is beoogd, maar dat die woorden overbodig werden geacht omdat het derde lid voldoende duidelijk aangeeft hoe de in lid 1 bedoelde afstand moet worden gemeten.
Hoewel het artikel de visuele privacy beoogt te beschermen, is daarover in de Toelichting Meijers reeds opgemerkt dat het handhaven van het verbod van zijdelings uitzicht niet meer te rechtvaardigen is “sinds in de grote steden van iedere handbreedte grond partij moet worden getrokken (…) en het toetreden van licht en lucht een volksbelang is”. Ook in dit geval geldt dat een zijdelings uitzicht vanuit praktisch oogpunt niet kan worden beschermd, al was het maar omdat de woning van [eiseres] onderdeel uitmaakt van een woonblok en ten minste 10 andere buren uitzicht hebben op haar achtertuin. Gelet op het vorenstaande is het dus veeleer logisch dat bij de toepassing van artikel 5:50 lid 1 BW aan het schuine uitzicht voorbij wordt gegaan. De slotsom luidt daarmee dat het balkon met privacyscherm geoorloofd is’.[4]
Eiser heeft in deze zaak een beroep gedaan op een uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant uit 2017.[5] Terecht gaat de rechtbank Rotterdam hieraan voorbij. Te meer nu het Hof Arnhem in afwijking van het eerdere arrest uit 2001, in 2011 ook heeft bepaald dat zijdelings uitzicht niet wordt beschermd en zich heeft aangesloten bij de Amsterdamse lijn.[6]
Illustratie: wat mag wel en wat mag niet?
Wat betekent de uitspraak van de rechtbank Rotterdam voor de praktijk? In de onderstaande illustraties wordt een beeld geschetst:
Rechtstreeks uitzicht:
Zijdelings uitzicht:
Privacyscherm biedt oplossing en maakt balkon geoorloofd
Een balkon op minder dan 2 meter van de erfgrens waarbij sprake is van rechtstreeks zicht op het erf van de buren is in beginsel niet toegestaan. Een balkon is daarentegen wél geoorloofd in het geval een privacyscherm wordt gerealiseerd.[7] Volgens de heersende lijn in de jurisprudentie kan de onderstaande situatie geoorloofd zijn:
Conclusie
De rechtbank Rotterdam heeft bepaald dat uitsluitend rechtstreeks uitzicht wordt beschermd door art. 5:50 BW. Hiermee wordt de heersende lijn, zoals uitgezet door het Hof Amsterdam in 2011, bevestigd en wordt zijdelings uitzicht – in beginsel – niet beschermd. Feit blijft dat de rechter bij het toepassen van art. 5:50 BW telkens op basis van de (door partijen aangevoerde) feiten en omstandigheden van het geval tot een oordeel komt.
Bij het bouwen van een nieuwe woning of het transformeren van een voormalig kantorencomplex in appartementen in een bebouwde omgeving kan artikel 5:50 BW een rol spelen. Heeft u vragen over dit onderwerp of bent u zelf voornemens een balkon of dakterras te realiseren? Wij staan u bij FDJ Advocaten graag te woord. Bel ons gerust op het nummer: 0703588990 of stuur een e-mail naar beelen@fdj.nl.
Jan Beelen
[1] Rb. Rotterdam 15 juni 2021, ECLI:NL:RBROT:2021: 5672.
[2] Hier zijn diverse uitzonderingen op van toepassing, zoals toestemming en verjaring.
[3] Hof Amsterdam 6 juli 2010, ECLI:NL:GHAMS:2010:BN0268 en tot 2011 de lijn Arnhem in: Hof Arnhem 9 oktober 2001 ECLI:NL:GHARN:2001:AH8510.
[4] Rb. Rotterdam 15 juni 2021, ECLI:NL:RBROT:2021:5672, r.o. 4.7.
[5] Rb. Zeeland-West-Brabant 7 juli 2017, ECLI:NL:RBZWB:2017:4061.
[6] Hof Arnhem 4 oktober 2011, ECLI:NL:GHARN:2011:BT7179.
[7] HR 9 december 2016, ECLI:NL:HR:2016:2824.