05 jun Verhuurders studentenhuizen opgelet: de overgangsregeling van de huisvestingsverordening Leiden verstrijkt op 1 juli 2020
Sinds begin 2020 geldt in Leiden een nieuwe Huisvestingsverordening 2019 (hierna: de Verordening). De Verordening is nader uitgewerkt in de Beleidsregels onttrekking en woningvorming 2019 (hierna: de Beleidsregels). De regels voor de omzetting van zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimte en het verbouwen van panden tot kleine zelfstandige studio’s zijn aangescherpt.
Eigenaren van Leidse studentenhuizen, ook van lang bestaande huizen, hebben een onttrekkings- of omzettingsvergunning in de zin van de Verordening nodig. Een vergunning wordt verleend als de gemeente het belang van de onttrekking groter vindt dan het belang van het behoud van de woonruimtevoorraad. Naast schaarste aan woonruimte spelen leefbaarheidsoverwegingenbij de toetsing van aanvragen een grote rol, aldus de toelichting op de Verordening.
Quotum
De Beleidsregels introduceren een quotum dat per straat het maximaal aantal te verkameren woningen aangeeft. Indien dit percentage in een straat is bereikt, wordt geen vergunning verleend.
Op https://gemeente.leiden.nl/bestanden/straatquota.pdf zijn de straten aangegeven met het bijbehorende quotum.
Afstandscriterium
Voor wijken buiten het centrum geldt een extra eis: tussen elke verkamerde woning in een straat moeten minimaal twee niet-verkamerde panden zitten. Het afstandscriterium geldt niet voor de binnenstad.
Aanvullende bouwkundige eisen
Daarnaast worden er aanvullende bouwkundige eisen gesteld om (geluids-)overlast tussen woningen te voorkomen.
Overgangsregeling loopt nog tot 1 juli 2020
Als de eigenaar de woning vóór 1 april 2007 in eigendom heeft gekregen en er geen brandgevaarlijke situatie bestaat, heeft hij in beginsel recht op een onttrekkingsvergunning. Ook als het straatquotum al is behaald. Wel dient dat de eigenaar in dat geval vóór 1 juli 2020 een vergunningaanvraag te hebben ingediend. Die termijn is dus bijna verstreken!
Legalisatie
Voor woningen die na 1 april 2007 zijn gekocht en/of verkamerd zonder onttrekkingsvergunning is sprake van een illegale situatie. In die gevallen wordt een handhavingstraject gestart. Als het quotum van de betreffende straat nog niet is overgeschreden en aan de overige criteria wordt voldaan, kan in beginsel een legaliserende onttrekkingsvergunning worden verleend. Bij de aanvragen van vergunning voor legalisatie van woningen die na 1 april 2007 zijn gekocht worden deze in behandeling genomen in volgorde van binnenkomst van een aanvraag. Gelet op het ingestelde straatquotum is het dus van belang zo spoedig mogelijk een vergunningaanvraag in te dienen.
Niet voldoen aan eisen?
Er zijn diverse mogelijkheden om de Verordening aan te vechten, nadat de gemeente een handhavings- of vergunningsbesluit heeft genomen. Ook kan een vergunning onder protest worden aangevraagd. Indien een eigenaar niet (volledig) aan de eisen lijkt te voldoen is het raadzaam vooraf een goede inschatting te maken van uw juridische kansen als eigenaar maar ook als u een van de verkamerde appartementen bewoont.
Quick scan
Wij kunnen u adviseren over de nieuwe regelgeving over verkamering en splitsing in de Verordening en u begeleiden bij vergunning- en handhavingsprocedures. Wij kunnen u aan de hand van een quick scan snel inzicht geven in de goede en kwade kansen van uw zaak. Heeft u vragen over dit onderwerp? Wij staan u graag te woord.
Tom van Dijk