16 mei Rokende huurder de sigaar bij einde huurovereenkomst
Inleiding
Een rokende huurder kan om meerdere redenen problematisch en daarmee ongewenst zijn. De – voor velen – onaangename en pregnante geur van sigarettenrook is niet alleen slecht voor de gezondheid van de betreffende roker(s), maar kan nadrukkelijk ook de verhuurbaarheid van de woning schaden. Hierbij kan gedacht worden aan het intrekken van de achterblijvende evidente rokerslucht in vloeren, tapijt en muren en andere aan het gehuurde toebehorende zaken. Niet-rokers zullen een doorgerookt huis niet zelden opmerken en daarmee kan zelfs een deel van de marktwaarde in rook opgaan.[1]
Stel, u heeft de woning verhuurd aan een rokende huurder. Aan het einde van de huurovereenkomst wordt het gehuurde door deze rokende huurder opgeleverd en de muren, de vloeren en het verhuurde witgoed blijken geel uitgeslagen van de nicotine en sigarettenrook. In deze staat heeft u de woning niet aan huurder opgeleverd en in deze verrookte staat kunt u redelijkerwijs de woning niet opnieuw verhuren. Mag u als verhuurder van deze rokende huurder verwachten dat hij of zij het gehuurde oplevert vrij van deze nicotine-aanslag en, bij het niet vrij van rokersschade opleveren van het gehuurde, de eventuele schilder- en schoonmaakkosten op huurder verhalen? Of behoren de – bijvoorbeeld – geel verworden muren tot de normale gebruikersslijtage dat (uitsluitend) voor rekening van verhuurder moet komen?
Het gerechtshof Amsterdam heeft op 26 april 2022 hierover een – voor de praktijk relevant – arrest (een gerechtelijke uitspraak door het Hof) gewezen en heeft in het nadeel van de rokende huurder beslist. Dat licht ik toe.
Normale slijtage of nicotineaanslag schade veroorzaakt door rokende huurder?
In deze zaak ging het om een recreatiewoning in Noord-Holland. In 2013 is de huurovereenkomst aangevangen met een oudere rokende huurster. Partijen hebben daarbij bij aanvang van de huurovereenkomst geen beschrijving van de toestand van het gehuurde opgenomen. In 2018 is de woning weer opgeleverd aan verhuurder. Eenmaal opgeleverd stelt verhuurder vast dat woning compleet was doorgerookt en – onder meer– de muren geel van de nicotineresten waren uitgeslagen. Verhuurder wendt zich tot de rokende huurder en schrijft dat het gehuurde vrij van rook-gerelateerde sporen moet worden opgeleverd bij gebreke waarvan de kosten op huurder zullen worden verhaald:
‘(…) Het staat buiten kijf dat er afgelopen jaren is gerookt in de woning en dat er daardoor sprake is van nicotine aanslag. (…) In uw geval is het dan ook nodig om de geelbruine nicotine aanslag in de woning te verwijderen. Plafonds, kozijnen, deuren, muren, vloeren, meubilair, witgoed etc. moeten vetvrij gemaakt worden. Dat zal een grondige schoonmaak vergen en geen gebruikelijke reguliere schoonmaak. Wanneer dit niet voldoende is gebeurd, of schoonmaak niet afdoende is geweest om de aanslag te verwijderen, zal cliënt de schoonmaakkosten in rekening brengen. Het schoonmaken van nicotineaanslag, inclusief aanbrengen isolerende laag kost gemiddeld € 12 à € 15 per m2’.[2]
De rokende huurder verweert zich door te stellen dat (1) in de huurovereenkomst niet is bepaald dat er niet mocht worden gerookt, (2) dat daarom van deze rokende huurder niet verlangd kon worden dat de rokersaanslag voorkomen dan wel verwijderd zou moeten worden en (3) dat bij de aanvang van het gehuurde geen beschrijving van de toenmalige staat is opgenomen (en daarmee de huidige staat gelijk is aan de staat ten tijde van oplevering).
De kantonrechter van de rechtbank Noord-Holland overweegt in eerste instantie – ten aanzien van de rokersschade – dat roken in de huurovereenkomst niet verboden was en de nicotineaanslag te beschouwen valt als slijtage door normaal gebruik van de woning, zodat de kosten van verwijdering daarvan niet als schade daarvan op deze rokende huurder kan worden verhaald.
Het Hof Amsterdam maakt daarentegen met een overtuigende dogmatische rechtsoverweging korte metten mee en overweegt – voor zover relevant – als volgt:
‘Anders dan de kantonrechter is het hof van oordeel dat het feit dat roken in de woning niet was verboden, [geïntimeerde] niet ontsloeg van haar verplichting de woning aan het einde van de huur in dezelfde schone staat op te leveren. Ook de eventuele sporen van andere toegestane activiteiten, bijvoorbeeld eten en drinken, moeten immers worden verwijderd. Voorts komt het bijhouden van het binnenschilderwerk voor rekening van de huurder. Als dat sterk is verkleurd als gevolg van het rookgedrag door de jaren heen en/of als de rookgeur in de verf is getrokken, is het dus aan de huurder om ervoor te zorgen dat het schilderwerk weer schoon en fris wordt (…)’.[3]
Het Hof bedient zich van een sterke en treffende vergelijking met de verplichting van huurders om bij het einde van de huurovereenkomst het gehuurde ook gewoonweg op te leveren van vrij resten van eten en drinken. Waarom zouden huurders wel de resten van de spaghetti bolognese voor eigen rekening moeten verwijderen en waarom zouden rokende huurders nicotineaanslag niet voor eigen rekening moeten verwijderen? Juist, daarvoor ontbreekt iedere redelijke grondslag. Dat het schilderwerk betreft maakt dat niet anders, gelet op het feit dat huurders op grond van het besluit kleine herstellingen al verantwoordelijk zijn voor het binnenschilderwerk.[4]
Opvallend is dat het Hof voorbij lijkt te gaan aan het verweer van huurder dat bij aanvang van de huurovereenkomst de staat van het gehuurde niet is opgenomen. Op grond van art. 7:224 lid 2 BW is het aan verhuurder om te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat de staat van het gehuurde bij het begin van de huurovereenkomst anders was dan de staat waarin het gehuurde zich aan het einde van de huurovereenkomst bevindt. In deze zaak lijkt tussen partijen niet in geschil te zijn geweest dat huurder een fervent rookster is (geweest) en huurder zich bovendien op het standpunt heeft gesteld dat de nicotine-aanslag redelijkerwijs niet kwalificeert als schade. Indien de rokende huurder had betwist dat zij rookte en de muren reeds vergeeld waren bij aanvang, dan had verhuurder zich mogelijk geconfronteerd gezien met een vervelend bewijsprobleem.
Geconcludeerd kan worden dat huurder bij oplevering in beginsel niet een woning mag opleveren met geel uitgeslagen muren, tenzij partijen anders met elkaar overeenkomen. Geel uitgeslagen muren als gevolg van sigarettenrook en een ingetrokken rokerslucht worden niet aangemerkt als normale slijtage. Van een rokende huurder mag worden verwacht dat hij of zij de woning oplevert vrij van nicotine-aanslag. Verzuimt huurder dat dan kan hij of zij de spreekwoordelijke sigaar zijn en kan verhuurder de schade die daardoor ontstaat in beginsel op huurder verhalen.
Schoonmaakkosten en schilderkosten verhalen op rokende huurder
In deze zaak heeft huurder geweigerd om het gehuurde netjes op te leveren (lees: zonder nicotineaanslag en andere sigarettenrook gerelateerde smerigheid). De huurder verweerde zich nog door te stellen dat vanwege haar leeftijd redelijkerwijs niet van haar verlangd kon worden dat de woning schoon zou worden opgeleverd. Ook daar ging het Hof – geheel terecht – niet in mee. Verhuurder heeft een professioneel schoonmaakbedrijf opdracht gegeven om huurwoning te ontdoen van de smerigheid die het gerook van huurder had veroorzaakt. Ook heeft verhuurder een schilder opdracht gegeven om de muren opnieuw te fatsoeneren en daarbij direct een isolerende laag aan te brengen om te voorkomen dat nicotine door de verf heen zou blijven geuren.
Het Hof heeft de inschakeling van het schoonmaakbedrijf gelet op de aard van de vervuiling gerechtvaardigd geacht. De gehele schoonmaak- en reinigingskosten heeft het Hof toegewezen. Voor wat betreft het schilderwerk heeft het Hof slechts de helft toegewezen vanwege het feit dat de binnenzijde van de woning sowieso eens in de zoveel tijd (in ieder geval tussen twee verhuren in) op kosten van verhuurder een opknapbeurt zou (moeten) krijgen.[5] Dat het Hof de schilderkosten maar gedeeltelijk bij huurder legt is overigens niet bevredigend en dogmatisch – mijns inziens – niet juist. Het Hof heeft immers de nicotine-aanslag als schade aangemerkt. In beginsel dient verhuurder in de toestand te worden gebracht waarin hij zou zijn geweest als huurder het gehuurde deugdelijk (dus ontdaan van nicotine-aanslag) had opgeleverd. Verhuurder heeft immers met het schilderwerk het gehuurde slechts weer in een aanvaardbare toestand gebracht terwijl dat juist van huurder mocht worden verlangd. Een ‘nieuw-voor-oud’-correctie, zoals het Hof feitelijk lijkt toe te passen in het kader van het schilderwerk, lag daarom minder voor de hand.
Gederfde huurinkomsten verhalen op huurder
Op 6 december 2018 is de woning door de rokende huurder opgeleverd. Verhuurder heeft – naar eigen zeggen – pas op 1 april 2019 de woning weer opnieuw kunnen verhuren vanwege de ingrijpende schoonmaak- en herstelwerkzaamheden als gevolg van de hiervoor besproken rokersschade. Verhuurder heeft daarom een vergoeding van de gederfde huurinkomsten gevorderd. Het Hof heeft deze vordering gedeeltelijk toegewezen en werpt verhuurder tegen dat op 8 december 2018 al duidelijk was dat schade aan het gehuurde noopte tot de uitgevoerde werkzaamheden en van verhuurder verlangd mocht worden dat de werkzaamheden eerder werden afgerond. In dat kader overweegt het Hof:
‘Naar het oordeel van het hof hadden de werkzaamheden redelijkerwijs kunnen zijn afgerond voor 1 februari 2019. Van [appellant] mocht worden verlangd dat hij bedrijven zou aanzoeken die dat voor elkaar konden krijgen. Omdat de woning gedurende redelijkerwijs twee maanden onverhuurbaar is geweest kan [appellant] aanspraak maken op huurderving over die maanden’.[5]
Het is aldus mogelijk om gedurende de periode dat de woning niet verhuurd kon worden als gevolg van herstelwerkzaamheden, de misgelopen huurinkomsten te verhalen op de huurder. Het is daarentegen wel van belang om als verhuurder een zekere voortvarendheid te betrachten bij het verhelpen van de rokersschade. De hiervoor aangehaalde overweging illustreert dat rechters kritisch zullen bekijken of verhuurders niet hebben getreuzeld.
Conclusie en aanbevelingen
Een rokende huurder kan om meerdere redenen problematisch zijn, maar het Hof Amsterdam biedt verhuurders met dit arrest een stevig juridisch aanknopingspunt om een deel van de schoonmaak- en herstelkosten van de smerigheid van doorgerookte huizen terug te leggen waar deze hoort: de rokende huurder.
In de hierboven besproken zaak heeft verhuurder wel een risico genomen door bij aanvang van de huurovereenkomst niet de staat van het gehuurde op te nemen. Het Hof lijkt in deze zaak voorbij te gaan aan dat gegeven gelet op het feit dat tussen partijen niet in geschil is dat de oudere huurster een fervent rookster is (geweest) en de vergeelde muren daarvan evident het gevolg lijken te zijn geweest. In het geval een verhuurder de staat van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst zorgvuldig en nauwkeurig heeft vastgelegd, dan kunnen vervelende bewijsperikelen zo veel als mogelijk worden voorkomen.
Heeft u vragen over dit onderwerp of bent u verhuurder en heeft u schade geleden als gevolg van een rokende huurder? Wij staan u bij FDJ Advocaten graag te woord. Bel ons gerust op het nummer: 0703588990 of stuur een e-mail naar beelen@fdj.nl.
Jan Beelen
[1] https://www.cbc.ca/news/business/smoking-reduces-house-value-by-30-realtor-survey-suggests-1.1310426
[2] Hof Amsterdam 26 april 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:1257, r.o. 2.9.
[3]Hof Amsterdam 26 april 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:1257, r.o. 3.6.
[4] Besluit kleine herstellingen.
[5] Hof Amsterdam 26 april 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:1257, r.o. 3.6, 3.8 en 3.14.