08 jan Overlast van uw buren?
Overlast door buren is een actueel probleem. Iets wat meestal klein begint, kan eindigen in langdurige overlast en slapeloze nachten. Overhangende takken, de plaats van een schutting, aflopend water en geluidsoverlast. Dagelijks zijn er veel mensen die ervaren dat zij in hun woongenot worden gestoord. Dit kan leiden tot erg vervelende situaties. Gelukkig biedt de wet handvatten voor een snelle en adequate aanpak.
Over het algemeen zijn er vier situaties te onderscheiden die bepalend zijn voor de te ondernemen route(s) om de overlast en/of hinder die uw buren veroorzaken op korte termijn te beëindigen. Hieronder zijn enkele routes opgesomd.
Waar hieronder “buurman” of “hem” wordt vermeld, dient tevens “buurvrouw” of “haar” te worden gelezen.
Situatie 1: De buurman woont in zijn eigen woning
Als uw buurman de eigenaar van zijn woning is dan kunt hem rechtstreeks aansprakelijk stellen op grond van (onder meer) art. 5:37 BW jo. art. 6:162 BW. Een eigenaar van een erf mag geen (onrechtmatige) hinder veroorzaken. Bijvoorbeeld rumoer, trillingen, stank, rook, gassen en het ontnemen van licht of lucht.
Situatie 2: De buurman huurt zijn woning
Indien uw buurman zijn woning huurt dan kunt u (onder meer) de volgende stappen ondernemen:
- u stelt uw buurman rechtstreeks aansprakelijk op grond van onrechtmatige daad (art. 6:162 BW); en/of,
- u stelt de verhuurder van uw buurman aansprakelijk wegens onrechtmatig daad (art. 6:162 BW) en spoort hem aan actie tegen de buurman te nemen. Doordat de verhuurder niet, althans niet voldoende, optreedt tegen zijn huurder handelt hij onrechtmatig, wat kan resulteren in een onrechtmatige daad.
Situatie 3: U en uw buurman huren van dezelfde verhuurder
Als u en uw overlast veroorzakende buurman een woning van dezelfde verhuurder huren, dan heeft u (onder meer) de volgende mogelijkheden:
- u stelt uw buurman rechtstreeks aansprakelijk op grond van onrechtmatige daad (art. 6:162 BW); en/of,
- u stelt uw verhuurder aansprakelijk wegens beperkt woongenot. Indien de verhuurder vervolgens niet, althans niet voldoende, maatregelen tegen de overlast veroorzakende buurman neemt, kan de rechter uw verhuurder veroordelen om actie tegen uw buurman te ondernemen. Bijvoorbeeld dat de verhuurder de huurovereenkomst met de buurman moet beëindigen en dat zijn woning moet worden ontruimd; en/of,
- u vordert huurprijsvermindering wegens verminderd huurgenot.
Situatie 4: U en uw buurman huren van niet dezelfde verhuurder
Huren u en uw overlast veroorzakende buurman een woning van niet dezelfde verhuurder, dan heeft u (onder meer) de volgende mogelijkheden:
- u stelt uw buurman rechtstreeks aansprakelijk op grond van onrechtmatige daad (art. 6:162 BW); en/of,
- u stelt de verhuurder van uw buurman aansprakelijk wegens onrechtmatig daad (art. 6:162 BW). Doordat de verhuurder niet, althans niet voldoende, optreedt tegen zijn huurder handelt hij onrechtmatig, wat kan resulteren in een onrechtmatige daad.
Indien u verhuurder bent en uit die hoedanigheid betrokken raakt bij de bovengenoemde situaties, is het zaak om (pro)actief op te treden om eventuele procedures te voorkomen, waar u enkel vanwege uw positie als verhuurder bij betrokken kunt raken.
Ervaart u hinder en/of overlast door uw buren? Of heeft u andere juridische vragen? We staan u graag te woord. Deze auteur is niet langer werkzaam bij FDJ Advocaten, voor meer informatie kunt u terecht bij Tom van Dijk (0703588990).