26 apr Geluidsoverlast van buren in de VvE
In een dichtbevolkt land als Nederland wonen buren vaak niet ver van elkaar af. In principe gezellig, maar dit leidt af en toe tot burenruzie. Helemaal wanneer buren in een oud en dus vaak slecht geïsoleerd pand wonen, kan er geluidsoverlast ontstaan. Alledaagse activiteiten zoals lopen, praten of de wc doorspoelen leiden dan soms al tot ‘overlast’. Natuurlijk moeten buren bij elkaar geen overlast veroorzaken, maar tegelijkertijd moeten mensen ook normaal kunnen leven. Hoe wordt geoordeeld of sprake is van onrechtmatige geluidsoverlast van buren? Recent kwam het in een zaak waarin wij een appartementseigenaar bijstonden zo ver dat de kantonrechter en griffier maar eens zelf poolshoogte kwamen nemen.
Wat speelde er?
In de zaak (ECLI:NL:RBROT:2023:4017) was onze cliënt eigenaar van oorspronkelijk drie appartementen. Hij heeft deze laten ombouwen tot zes woonruimtes. Niet lang daarna werd hij gedagvaard door de eigenaar van het enige andere appartement binnen de VvE. Ook dat appartement was gesplitst in twee woonruimtes. Reden voor het proces: er zou geluidsoverlast zijn afkomstig vanuit de appartementen van onze cliënt. Ook zou onze cliënt zonder de vereiste VvE-toestemming verbouwingen van de gemeenschappelijke ruimtes hebben uitgevoerd en zijn appartementen gesplitst in verschillende (zelfstandige) woonruimtes, waarbij dan illegaal kamerverhuur zou plaatsvinden.
Deskundigenrapport
De eisende partij kwam met een rapport van een geluidsdeskundige, waarin werd gesteld dat in strijd met het Bouwbesluit 2003 onvoldoende was geïsoleerd bij de laatste verbouwing. Wij schakelden een eigen deskundige in, die het rapport van de eiser gemotiveerd onderuithaalde. Zo had de deskundige het verkeerde Bouwbesluit aangehaald en was er (door gebrek aan een nulmeting) helemaal niet vast te stellen of er na de verbouwing meer geluidsoverlast was dan ervoor.
Wat betreft de geldende isolatie-eisen ging de rechter mee met onze deskundige: de deskundige van de eiser had het verkeerde Bouwbesluit toegepast. De verbouwing vond plaats na 2012 en dus had het Bouwbesluit 2012 toegepast moeten worden. Daarom moesten andere eisen aan de verbouwing worden gesteld. Wat betreft de daadwerkelijke overlast kon de rechter lastig oordelen: de deskundigen kwamen met compleet verschillende oordelen. De Rotterdamse kantonrechter besloot dus samen met de griffier, partijen en advocaten langs te gaan bij de appartementen in kwestie.
Bezichtiging/descente
Tijdens de bezichtiging (‘descente’) werd er getest of er overlast was. Terwijl de kantonrechter met advocaten in het appartement van de eiser bleef, liep de griffier met partijen de trap op en af. Dit geluid was inderdaad hoorbaar in het appartement van eiser. Het geluid was echter niet bijzonder hard en paste bij een pand van meer dan 100 jaar oud. De huurders gebruikte de trap gewoon op een normale manier.
Vervolgens werd er naar het gebruik van de badkamer gekeken. Omdat de stelling was dat zelfs het geluid van plassen hoorbaar was, bootste de griffier het geluid na door vanaf heuphoogte een glas water in de wc-pot te gieten en vervolgens door te spoelen. Daarna belde hij de rechter met de vraag of die iets had gehoord. Dit alles was echter niet te horen in het appartement van de eiser. Ook zette de griffier beide douchekoppen aan: dit geluid was lichtelijk te horen.
Al met al hoorden de huurders van eisers af en toe wel lawaai, maar dit lawaai kwam door normaal gebruik van de woonruimtes van onze cliënt. Er was dus geen sprake van onrechtmatige geluidsoverlast van buren. Hierom werden de vorderingen van de eiser afgewezen.
Kamerverhuur
Wat betreft de splitsing en kamerverhuur was de rechter er snel uit. Van kamerverhuur was geen sprake, nu onze cliënt zelfstandig te gebruiken woonruimtes had gecreëerd. Ieder van de kamers had een eigen keuken, wc en douche waardoor van gebruik van gemeenschappelijke voorzieningen geen sprake was, zoals wel het geval bij kamerverhuur. Cliënt had inderdaad van tevoren geen toestemming voor de splitsing geregeld, maar had dit achteraf gerepareerd door alsnog toestemming te vragen en te krijgen.
Conclusie
In deze zaak werd geoordeeld of sprake was van onrechtmatige geluidsoverlast door buren in de VvE door middel van deskundigenrapporten en een bezichtiging. Al met al wees de kantonrechter, na met eigen ogen te hebben gekeken en vooral ook te hebben geluisterd, alle vorderingen tegen onze cliënt af en veroordeelde de eisende partij in de proceskosten.
Heeft u een vergelijkbare zaak? Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Eelco de Jongh, tel. 070 – 358 89 90.