01 jan De Green Lease-overeenkomst: duurzaam (ver)huren
De vraag naar duurzame gebouwen is in opkomst. Sinds 2010 vestigen bijvoorbeeld de Nederlandse overheid en de Rabobank zich alleen nog in duurzame gebouwen (de overheid in gebouwen met minimaal een energielabel C en de Rabobank met minimaal een energielabel A). Als gevolg van deze toenemende vraag zal het aantal duurzame huurovereenkomsten de komende tijd verder toenemen. Een populaire duurzame huurovereenkomst is de zogeheten Green Lease-overeenkomst, waaraan voor zowel verhuurder als huurder veel voordelen zijn. Echter, omdat het een betrekkelijk nieuw concept is, zijn veel zaken onduidelijk of onbekend; wat zijn de voordelen en waar dient een Green Lease-overeenkomst in te voorzien? In dit artikel worden de belangrijkste punten uitgelicht.
Wat is een Green Lease-overeenkomst?
Kortgezegd zijn in de Green Lease-overeenkomst afspraken omtrent duurzaamheid vastgelegd tussen verhuurder en huurder. De overeenkomst zet beide partijen er toe aan om bepaalde energiebesparings- en milieutechnische doelstellingen te behalen. Wat zijn de voordelen ervan? Voor de verhuurder heeft een Green Lease-overeenkomst als voordeel dat zijn vastgoed in waarde stijgt wanneer hij investeert in de duurzaamheid daarvan. Een ‘groener’ label zorgt ervoor dat de extra waarde van het duurzame vastgoed – bij vertrek van de huurder – behouden blijft. Tevens maakt een ‘groener’ label het gebouw (of huis) aantrekkelijker voor de huurder; minder energieverbruik duidt namelijk op lagere kosten. Dit werkt door in een verbeterde concurrentiepositie voor de verhuurder die aandacht heeft voor verduurzaming. Voorts biedt duurzaamheid bedrijven blijkens onderzoek een verhoogde arbeidsproductiviteit. Dit draagt bij aan lagere personeelskosten. Bovendien heeft de duurzame ondernemer een aantrekkelijker imago voor beleggers, financiers en consumenten. Veel voordelen dus. Maar hoe pakt u het aan?
Positieve prikkel bij beide partijen
Een Green Lease-overeenkomst wordt pas aangegaan als daartoe een positieve prikkel bestaat bij beide partijen. Hier zit vaak het probleem. De verdeling van de kosten, baten en risico’s is meestal niet evenredig. Zo gaat een verhuurder er als partij van een ‘gewone huurovereenkomst’ financieel gezien niet op vooruit wanneer hij investeert in duurzaamheid. Juist de huurder geniet dan het (financiële) voordeel, omdat hij de veelal naast de huurprijs verschuldigde servicekosten (zoals gas, water en licht) betaalt. De als gevolg van de verduurzaming verminderde servicekosten komen dus louter ten voordele van de huurder, terwijl juist de verhuurder in duurzaamheid heeft geïnvesteerd. Er bestaat in dit geval dus geen positieve prikkel bij de verhuurder een dergelijke investering te doen en een Green Lease-overeenkomst aan te gaan, behoudens de intrinsieke verbetering van het vastgoed zelf. Een positieve prikkel bij beide partijen kan worden gegenereerd doordat partijen tijdens onderhandelingen een duidelijke kosten/batenverdeling opstellen die er in voorziet dat het te behalen financiële voordeel van de Green Lease-overeenkomst beide partijen ten goede komt. Investeringskosten van de verhuurder kunnen bijvoorbeeld worden doorbelast aan de huurder en kostenbesparingen van de huurder als gevolg van de verduurzaming kunnen deels worden afgestaan aan de verhuurder.
Wat te doen bij niet-nakoming?
Wat nu als één van beide partijen de Green Lease-overeenkomst niet nakomt? Voor een succesvolle Green Lease moet het voor beide partijen aantrekkelijk blijven om duurzaam te (ver)huren – niet alleen bij de start van de (ver)huur, maar ook tijdens de (ver)huurperiode. Maak daarom concrete en meetbare afspraken in de huurovereenkomst, bijvoorbeeld in de vorm van een huishoudelijk reglement waarin helder is geformuleerd wat de duurzaamheidsdoelstellingen zijn. Tevens kan de verhuurder afzonderlijke energiemeters plaatsen, zodat kan worden getoetst wat het gespecificeerde energieverbruik van een (gedeelte van) het gehuurde object is. In de te maken afspraken moet tot uitdrukking komen wanneer precies sprake is van niet-nakoming door de huurder. Deze regeling kan voorzien in een sanctie. Hierbij kunt u bijvoorbeeld denken aan een tijdelijke vermeerdering van de huurprijs of een boete. Omgekeerd kan de huurder een beroep doen op de gebrekenregeling van art. 7:204 lid 2 BW. Het begrip ‘gebrek’ wordt doorgaans ruim opgevat: volgens jurisprudentie is het niet treffen van bepaalde duurzame voorzieningen welke de huurder wel van de verhuurder had mogen verwachten een gebrek. De verhuurder moet hierop bedacht zijn en dient samen met de huurder vooraf (tijdens de onderhandelingen) te bepalen wat precies een gebrek vormt en wat niet. Zo kan de verhuurder van bedrijfsruimte van tevoren met de huurder overeenkomen dat het ontbreken van bepaalde documenten of het niet verrichten van bepaalde inspanningen geen gebrek vormt. Dit kan hem dan later niet door de huurder worden tegengeworpen.
Ons advies
Duurzaamheid in het vastgoed lijkt de hype voorbij te zijn. Duidelijk is dat het opnemen van afspraken over duurzaamheid concrete voordelen kunnen bieden die niet meer kunnen worden genegeerd en juist kansen biedt die tot win-winsituaties leiden. Wel is het hierbij cruciaal concrete en meetbare afspraken met de (ver)huurder te maken. Wilt u ook een duurzame huurovereenkomst aangaan? Wij adviseren u graag!
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Tom van Dijk
Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 21 september 2010, LJN BO0177, ECLI:NL:GHSHE:2010:BO0177.