21 feb De Binckhorst: 5000 energiezuinige woningen, geen sporthal of huisartsenpost, maar wel een rosse buurt?
De Binckhorst is een zeer divers gebied vlakbij het centrum van Den Haag. Tot voor kort was het vooral een gebied met industrie, bedrijven en kantoren. Nu worden er 5000 woningen gebouwd. Er geldt geen bestemmingsplan, maar een omgevingsplan. In De Binckhorst wordt geëxperimenteerd met de komende Omgevingswet. Dit is juridisch geborgd in de Crisis – en herstelwet.
Strengere EPC/gebiedsgerichte maatregelen
Zo geldt voor woningen die voor 1 januari 2021 in De Binckhorst worden gebouwd – in afwijking van tabel 5.1 bij artikel 5.2 van het Bouwbesluit 2012 – een strengere energieprestatiecoëfficiënt (EPC) van 0,2. De EPC-norm van 0,2 is voor de gemeente Den Haag een voorwaarde voor de verlening van een omgevingsvergunning. In de praktijk blijken daar haken en ogen aan te zitten.
Om de EPC-norm van 0,2 te halen wordt vaak gebruik gemaakt van energiemaatregelen op gebiedsniveau. De bijdrage van externe maatregelen buiten het gebouw mogen worden meegenomen in de energieprestatie. Voorbeelden zijn onder andere stadsverwarming, grootschalige zonne-energie en windmolens. Dergelijke collectieve energieoplossingen kunnen worden gewaardeerd via een aanvullende norm: de NVN 7125. In dat geval moet voldaan worden aan de vangneteis uit het vierde lid van artikel 5.2 van het Bouwbesluit 2012. De vangneteis uit het vierde lid van artikel 5.2 van het Bouwbesluit 2012 geldt ook bij een scherpere EPC-eis van 0,2. Dit houdt in dat de vangneteis in De Binckhorst 1,33 x 0,2 = < 0,266 bedraagt.
De Haagse Asfalt Centrale (HAC)
De gemeente laat de planologie in De Binckhorst over aan de markt, ook voor noodzakelijke maar financieel minder interessante voorzieningen, zoals een sporthal en een huisartsenpost. Aanvankelijk was dat ook de bedoeling voor onderwijsvoorzieningen, maar onder grote druk van enkele raadsfracties heeft de gemeente inmiddels twee plekken gevonden waar scholen kunnen komen.
Scholen en woningen zijn geluid- en geur gevoelige gebouwen. Bedrijven in de omgeving kunnen hinder opleveren voor de school. Het kan gaan om geluidhinder, geurhinder, stofhinder of veiligheidsrisico’s (externe veiligheid). Andersom kan een school ook overlast geven op de omgeving. Denk daarbij aan geluidoverlast. De huidige vergunde activiteiten van de Haagse Asfalt Centrale (HAC) aan de Zonweg zorgen voor een geurcontour over een groot deel van de Binckhorst. De asfaltcentrale valt onder de zware milieucategorie 4. Menging van woningen, scholen en asfaltcentrale is niet zonder meer mogelijk.
De Binckhorst is aangewezen als experimenteergebied zodat meer flexibiliteit bestaat voor het omgaan met milieunormen. Op bepaalde plekken mag iets worden afgeweken van de normen voor bijvoorbeeld geluid of geur, als de ontwikkelaars in de woningen extra maatregelen nemen om overlast tegen te gaan. Ook wordt de schoorsteen van de HAC verhoogd. Desondanks zijn enkele bouwplannen gesneuveld vanwege de geurproblematiek.
Rosse buurt
De gemeente overweegt de bestaande raamprostitutiegebieden aan de Geleenstraat en de Doubletstraat te verhuizen naar de nieuwe wijk De Binckhorst. De plannen staan nog in de kinderschoenen, maar passen in de ambitie van de gemeente om het gebied tussen Den Haag Centraal en De Binckhorst te veranderen in een zogenaamd “Central Innovation District”.
De Doubletstraat en Geleenstraat kunnen dan eindelijk een nieuwe bestemming krijgen, maar de kans is groot dat de komst van raamprostitutie op de Binckhorst zal stuiten op bezwaren van omwonenden en andere belanghebbenden.
Quick scan
FDJ Advocaten kan u adviseren over de bouw- en gebruiksmogelijkheden van uw perceel, de transformatie van uw pand en u begeleiden bij het indienen van aanvragen om vergunning en het opstellen van inspraakreacties, zienswijzen en beroepschriften tegen een nieuw of gewijzigd bestemmingsplan. Wij zijn dagelijks bezig met ruimtelijke besluiten en kunnen u aan de hand van een quick scan snel laten weten of uw plan juridisch haalbaar is, ook gelet op aanwezige bedrijven en geplande initiatieven in de omgeving van uw locatie.
Het verdient de voorkeur om uw plannen in een zo’n vroeg mogelijk stadium te laten toetsen om de juiste strategie te kiezen. Tevens kunnen wij u ondersteunen bij het contractueel vastleggen van gebiedsgerichte maatregelen om te voldoen aan de EPC-norm.
Margot de Buck
Advocaat bestuurs- en omgevingsrecht
21 februari 2020