15 feb Buitengerechtelijke ontbinding huurovereenkomst op grond van 7:231 lid 2 BW
Wat kunt u doen als u als verhuurder wordt geconfronteerd met illegale praktijken in een door u verhuurde woning of bedrijfsruimte? Denk bijvoorbeeld aan een hennepkwekerij, illegale prostitutie of opslag van wapens in het gehuurde. Als verhuurder bent u, net als de huurder, in principe gebonden aan de overeengekomen huurovereenkomst. Als hoofdregel geldt dat slechts de rechter bevoegd is de huurovereenkomst te ontbinden. Voor een dergelijke rechterlijke ontbinding is een tekortkoming in de nakoming van de huurder vereist. Vaak voorkomende tekortkomingen zijn onder andere wanbetaling, illegale onderverhuur of gebruik van het gehuurde in strijd met de bestemming.
In de wet is echter een tweeledige uitzondering opgenomen op de hoofdregel, te vinden in artikel 7:231 lid 2 van het BW. Indien het gehuurde door het bevoegd gezag (lees: de burgemeester) op grond van de Gemeentewet, de Woningwet of de Opiumwet is gesloten, kan de huurovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst worden ontbonden. Een tekortkoming aan de kant van de huurder is hiervoor, hoewel waarschijnlijk aanwezig, niet vereist.
Buitengerechtelijke ontbinding op grond van artikel 7:231 lid 2 BW vereist een schriftelijke verklaring die de huurder ex artikel 3:37 BW moet hebben bereikt. De buitengerechtelijke ontbinding zal alleen tot een ontbinding van de huurovereenkomst leiden wanneer deze de huurder bereikt gedurende de periode dat het gehuurde feitelijk gesloten is.
Tegen de bestuursrechtelijke beslissing tot sluiting van de woning staat bezwaar en beroep open. Verhuurder kan echter tijdens de lopende bestuursrechtelijke procedure overgaan tot de civielrechtelijke ontbinding.
De interactie tussen het civiele recht en het bestuursrecht zorgt voor interessante situaties. Wat gebeurt bijvoorbeeld er als er protest wordt ingesteld tegen de ontbinding en de civiele rechter moet daarover oordelen terwijl de bestuursrechtelijke procedure nog loopt? Wat gebeurt er als het sluitingsbesluit wordt herroepen of vernietigd? Ontvalt daarmee de grond aan de buitengerechtelijke ontbinding?
Wachten op onherroepelijk geworden sluitingsbesluit?
Zolang niet onherroepelijk anders is beslist in het bestuursrechtelijke geschil dient de civiele rechter uit te gaan van de juistheid van de beslissing tot sluiting, zowel wat de totstandkoming betreft als wat betreft de inhoud (zie Hof Den Haag 1 mei 2018, ECLI:NL:GHDHA:2018:823). Dit wordt de leer van de formele rechtskracht genoemd. De feitelijke sluiting van het gehuurde vormt de grondslag voor de ontbinding, de verhuurder hoeft dus niet te wachten tot deze sluiting op grond van het bestuursrecht onherroepelijk is geworden.
Ontruiming
Wanneer de huurder na een buitengerechtelijke ontbinding weigert het gehuurde te ontruimen zal verhuurder daartoe een gerechtelijke titel moeten vragen aan de (voorzieningen)rechter. De voorzieningenrechter is gehouden op grond van Europese jurisprudentie (McCann/VK) te beoordelen of de gevorderde ontruiming evenredig is. Omstandigheden die daarbij een rol spelen zijn: de kans dat het besluit tot sluiting wordt herroepen of vernietigd, of nakoming van de overeenkomst door de sluiting onmogelijk is geworden, de ernst van de overtreding die ten grondslag ligt aan de sluiting en uiteraard de overige omstandigheden van het geval.
De rechtbank Den Haag overwoog als volgt (rechtbank Den Haag 5 april 2017, ECLI:NL:RBDHA:2017:3473):
‘Terughoudendheid van de kort gedingrechter bij de beoordeling of een ontruiming bij wijze van voorlopige voorziening gerechtvaardigd is, is dan ook geboden. Een vordering, zoals hier aan de orde, is in kort geding dan ook slechts toewijsbaar wanneer zeer aannemelijk is dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat de huurovereenkomst op goede gronden buitengerechtelijk is ontbonden. Voor die terughoudendheid is in de onderhavige zaak reden te meer, nu het Besluit nog niet onherroepelijk is. De voorzieningenrechter dient zich er derhalve rekenschap van te geven dat het Besluit kan worden vernietigd.’ (zie ook Hof Arnhem, 31 januari 2012; ECLI:NL:GHARN:2012:BV2383 en Hof Den Bosch, 3 juni 2014 ECLI:NL:GHSHE:2014:1645).
Een vordering tot ontruiming is slechts toewijsbaar wanneer zeer aannemelijk is dat de bodemrechter in een eventueel bodemgeschil zal oordelen dat de huurovereenkomst op goede grond buitengerechtelijk ontbonden is (zie ook rechtbank Rotterdam 28 november 2018, ECLI:NL:RBROT:2018:9798). Voor de voorzieningenrechter speelt dus mee dat het besluit nog niet onherroepelijk is geworden. Eventuele vernietiging van het sluitingsbesluit zorgt immers voor het oordeel in eventuele bodemprocedure dat de buitengerechtelijke ontbinding ongegrond is.
Gevolgen vernietiging of herroeping sluitingsbesluit na ontbinding
In 2012 oordeelde het Hof Den Bosch dat ‘de privaatrechtelijke gevolgen van een buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst ook in stand blijven indien het onderliggende bevel tot sluiting in een bestuursrechtelijke procedure wordt vernietigd.’ ‘De (voormalig) huurder zal zich dan in eerste instantie tot de burgemeester moeten wenden omdat het sluitingsbevel, indien het in de bestuursrechtelijke procedure vernietigd is, in beginsel onrechtmatig moet worden geacht zodat de huurder jegens de gemeente aanspraak kan maken op schadevergoeding’ (zie Hof Den Bosch 24 januari 2012, ECLI:NL:GHSHE:2012:BV1717).
Op dit oordeel kwam het Hof Den Bosch in 2014 terug. Zij oordeelde dat indien het sluitingsbesluit in de bestuursrechtelijke procedure geen stand houdt, de grondslag voor de buitengerechtelijke ontbinding ondeugdelijk is. Dit kan ertoe leiden dat de ontbinding ongerechtvaardigd zal worden verklaard waardoor de huurovereenkomst is blijven bestaan (Hof Den Bosch 3 juni 2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:1645 onder verwijzing naar HR 8 juli 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ1684).
In recente rechtspraak lijkt sprake van zwaardere eisen aan de buitengerechtelijke ontbinding. Het sluitingsbesluit van het bevoegd gezag lijkt op zichzelf onvoldoende voor buitengerechtelijke ontbinding.
Conclusie
Buitengerechtelijke ontbinding op grond van artikel 7:231 lid 2 BW geeft geen zekerheid (meer) dat het gehuurde daadwerkelijk leeg zal komen, wanneer sprake is van een sluiting door het bevoegde gezag op grond van de Gemeentewet, de Woningwet of de Opiumwet. De voorzieningenrechter houdt bij een ontruimingsverzoek rekening met de mogelijkheid van vernietiging van het sluitingsbesluit in de bestuursrechtelijke procedure.
Ik ben van mening dat de wetgevende macht met artikel 7:231 lid 2 BW de verhuurder de mogelijkheid heeft willen bieden om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te kunnen ontbinden op grond van slechts het sluitingsbesluit van een daartoe bevoegd gezag. Aanvullende eisen hebben mijns inziens geen plaats bij beoordeling van een ontbinding op grond van artikel 7:231 lid 2 BW.
Mocht u als verhuurder in een dergelijke situatie komen dan is het verstandig om niet alleen te kijken naar de mogelijkheden van de buitengerechtelijke ontbinding maar ook naar de mogelijkheden van ontbinding op grond van tekortkoming in de nakoming door de huurder.
Ervaart u dergelijke problemen met uw huurder? Of heeft u andere juridische vragen? We staan u bij FDJ Advocaten graag te woord. Bel ons gerust op het nummer: 0703588990 of stuur een mail naar info@fdj.nl.
Kees Janssen (Deze auteur is niet langer werkzaam bij FDJ Advocaten)