Ik wil mijn huis verhuren: 5 vuistregels uit onze advocatenpraktijk

18 dec Ik wil mijn huis verhuren: 5 vuistregels uit onze advocatenpraktijk

Stel, u besluit uw huis of appartement te verhuren voor een lange periode: waar begint u? In dit artikel worden 5 – niet uitputtende – vuistregels uit de praktijk nader uitgewerkt, zodat ongelukken voor u als verhuurder – zo veel mogelijk – worden voorkomen. In dit artikel zal telkens worden uitgegaan van een zelfstandige woning, verhuurd door een particuliere verhuurder aan een particuliere huurder.[1]

Er kleven risico’s aan het verhuren van uw woning. Denk bijvoorbeeld aan:

• • • een huurder die een (forse) huurprijsverlaging vordert bij de huurcommissie met als gevolg dat u een groot bedrag aan de huurder moet terugbetalen en (alsnog) een lagere huurprijs geldt;

• • • een huurder die zich met een beroep op de wet op het standpunt stelt dat een huurovereenkomst van onbepaalde tijd geldt of;

• • • een huurder die na het einde van de huurovereenkomst weigert te vertrekken.

Het is van belang dat deze (ongewenste) risico’s zo veel mogelijk vóór het sluiten van de huurovereenkomst worden afgedekt. Dit artikel zou u een aantal – niet uitputtende – handvaten kunnen bieden om te voorkomen dat u in een netelige positie komt te verkeren als verhuurder. Hoewel wij vaak veel voor verhuurders kunnen betekenen, al dan niet in een gerechtelijke procedure, is voorkomen beter (en vooral goedkoper) dan genezen.

Vuistregel 1: weet vooraf of de woning geliberaliseerd is en beschik over (voldoende) bewijsstukken

De wet maakt onderscheid tussen ‘gereguleerde en geliberaliseerde’ woonruimten.[2] De vraag welke huur(prijs)bescherming een huurder geniet is mede afhankelijk van het antwoord op de vraag of de woning geliberaliseerd is of niet. Als uitgangspunt geldt dat u, als verhuurder, met uw huurder zelf de huurprijs mag bepalen. Dit is echter anders indien het een gereguleerde woning betreft en daarmee het stringente huurprijzenrecht als bedoeld in artikelen 7:246 tot en met 7:265 BW van toepassing is.

Een woning is (pas) geliberaliseerd indien bij de aanvang van de bewoning de overeengekomen aanvangshuurprijs de liberalisatiegrens, als bedoeld in artikel 2 Besluit huurprijzen woonruimte (op 18/12/2020: € 737,14), is gepasseerd.[3] De huurder heeft nadrukkelijk de mogelijkheid om deze aanvangshuurprijs binnen zes maanden na ingang van de huurovereenkomst te laten toetsen door de huurcommissie, zo volgt uit ar. 7:249 BW.[4] In de huurovereenkomst kan de huurder overigens geen afstand doen van dit recht.

De huurcommissie toetst aan de hand van het woningwaarderingsstelsel, oftewel: het zogenaamde puntenstelsel. Dit betreft een objectief systeem dat punten toekent aan uw woning aan de hand van in de wet nauwkeurig bepaalde factoren. Uw woning krijgt punten voor bijvoorbeeld de grootte de woning, welke faciliteiten – bijvoorbeeld – de keuken heeft, wat de WOZ-waarde is en/of aan de hand van de locatie van de woning.[5] In het geval de woning meer dan 141 punten heeft, dan is de woning (pas) geliberaliseerd (stand 1 juli 2020).

Stel, u komt met uw huurder een huurprijs overeen van € 1250 per maand. De huurder wendt zich na 5 maanden tot de huurcommissie en de huurcommissie komt tot de conclusie dat uw woning 139 punten heeft. In dat geval stelt de huurcommissie met terugwerkende kracht de (kale) huurprijs vast op € 723,54 (stand 1 juli 2020) en deze huurprijs treedt in de plaats van de contractueel overeengekomen (kale) huurprijs van € 1250,00 per maand.[6] Dit is de maximale wettelijke huurprijs.

Vóórdat u een huurovereenkomst overeenkomt met een huurder is het daarom van (groot) belang om over (voldoende) bewijs te beschikken dat uw woning over voldoende punten beschikt in de zin van het woningwaarderingsstelsel en daarmee ook een eventuele huurprijscheck van de huurcommissie kan doorstaan.

Let voor woningen in Den Haag op de (aanvullende) restricties die gelden voor woningen die worden verhuurd in het zogenaamde ‘middensegment’. De huurprijs mag onder omstandigheden niet hoger zijn dan € 1.250,00 per maand, ook al zou een markthuurprijs van € 1.800 kunnen gelden (zie vuistregel 3).

Vuistregel 2: maak harde afspraken met uw makelaar en reken geen courtage aan de huurder

Het is raadzaam een makelaar opdracht te geven de verhuur van de woning te begeleiden. In het geval een makelaar opdracht wordt gegeven, adviseren wij deze opdracht schriftelijk vast te leggen. Een mondelinge overeenkomst is in theorie mogelijk, wanneer later problemen ontstaan kunt u echter in een lastige bewijspositie komen te verkeren. In deze overeenkomst kunt u bijvoorbeeld afspraken maken en deze afspraken schriftelijk vastleggen over:

• • • het laten uitvoeren van een grondige backgroundcheck van de potentiële en door de makelaar voorgedragen huurder: wie gaat de woning mogelijk huren (identificatie)? Wat is zijn of haar inkomen? Is zijn of haar inkomen toereikend voor betaling van de huur? Is een eventuele borgstelling noodzakelijk? Zijn er aanwijzingen voor illegale activiteiten (hennepteelt)? Leg de verantwoordelijkheid van de makelaar in dat verband goed vast.

• • • Het laten uitvoeren van een onderzoek naar het aantal punten van de woning aan de hand van het woningwaarderingsstelsel. In het geval een makelaar een calculatie uitvoert, leg expliciet vast dat de makelaar ook juridisch instaat voor de uitkomst van het uitgevoerde onderzoek. In het geval (onverhoopt) door de huurcommissie geoordeeld zou worden dat de woning niet geliberaliseerd is, dan kunt u de makelaar hiervoor aansprakelijk stellen.

• • • De verantwoordelijkheden van de makelaar en/of vastgoedbeheerder moeten precies en voldoende bepaald zijn vastgelegd in – bij voorkeur – de schriftelijke overeenkomst van opdracht (of bemiddelingsovereenkomst). Leg bijvoorbeeld vast de makelaar instaat voor een correcte en tijdige opzegging van de huurovereenkomst en verbindt hier een – vooraf bepaald – gevolg aan, in de vorm van een voorschot schadebedrag.

Verder is het van belang dat u, als verhuurder, geen courtagekosten van de makelaar in rekening laat brengen bij de huurder. Dit is niet toegestaan. Eventuele administratiekosten zijn in beginsel – onder strikte voorwaarden – toegestaan, zij het dat de verhuurder kwetsbaar is indien dit (uiteindelijk) wordt voorgelegd aan een rechter.

Vuistregel 3: controleer gemeentelijke regelgeving: woonbestemming? huisvestingsvergunning?

Controleer of het is toegestaan een ruimte als woning te verhuren volgens – bijvoorbeeld – het bestemmingsplan in de gemeente waar de woning ligt. Laat u zich hierover desnoods vooraf adviseren. Verder is in diverse gemeenten in Nederland geregeld dat een woning uitsluitend aan mensen met een bepaald inkomen verhuurd mag worden, op straffe van forse boetes. Dit kan geregeld zijn in een zogenaamde ‘huisvestingsverordening’. In ons artikel van 8 augustus 2019, zijn wij al ingegaan op de nieuwe huisvestingsverordening van de gemeente Den Haag.

Stel, u zou in Den Haag een woning verhuren. De woning is geliberaliseerd en beschikt – zo volgt uit een makelaarsrapportage – over 150 punten. De huurprijs bedraagt € 950 per maand. De benodigde huisvestingsvergunning wordt slechts verleend aan huishoudens met een inkomen van € 57.053,- per jaar of minder bij een eenpersoonshuishouden of € 67.053,- per jaar of minder bij een huishouden met 2 of meer personen (stand augustus 2019).

In het geval een huurovereenkomst wordt aangegaan en de huurder komt niet in aanmerking voor een huisvestingsvergunning, dan loopt u een risico om boetes opgelegd te krijgen door het gemeentebestuur. In Den Haag geldt bijvoorbeeld een boete van € 5000 voor een niet-beroepsmatige verhuurder en bovendien kunnen lasten onder dwangsom worden opgelegd.

Het is raadzaam een ontbindende voorwaarde in de huurovereenkomst op te nemen. In het geval de huurder – bijvoorbeeld – niet binnen 4 weken na aanvang van de huurovereenkomst beschikt over een huisvestingsvergunning, dan zou de verhuurder de huurovereenkomst kunnen ontbinden. Het blijkt in de praktijk niet eenvoudig om de huurovereenkomst te ontbinden of te beëindigen in het geval de huurder niet beschikt over een huisvestingsvergunning. Dat levert problemen op, zeker als u, zijnde verhuurder, onderwijl boetes verbeurt wegens overtredingen van de lokale huisvestingsverordening.[7]

Vuistregel 4: een goede huurovereenkomst is van onschatbare waarde

De belangrijkste vuistregel betreft het (laten) opstellen van een adequate huurovereenkomst. Hierin regelt u de duur van de huurovereenkomst, de prijs die de huurder betaalt, de verantwoordelijkheden van de huurder en legt u – bijvoorbeeld – het verbod vast om onder te verhuren aan toeristen op straffe van direct opeisbare boetes. De huurovereenkomst vormt de contractuele basis met de huurder. Het belang van deze overeenkomst kan niet worden overschat. In deze overeenkomst maakt u bindende afspraken met de huurder en deze overeenkomst vormt in beginsel de basis voor de vraag welke rechten de huurder heeft en welke verplichtingen op de verhuurder rusten.

In het geval een tijdelijke huurovereenkomst wordt overeengekomen, als bedoeld in artikel 7:271 BW, dan is het van essentieel belang dat dit precies in de huurovereenkomst wordt geregeld. In het geval dit niet goed is geregeld, kan de huurder aan het einde van de termijn weigeren de woning te ontruimen en is de kans aanwezig dat de rechter ontruiming niet zal toewijzen.

Voor wat betreft valkuilen, kan – bijvoorbeeld – gedacht worden aan de volgende situaties:

• • • De huurovereenkomst wordt aangegaan ‘die naar zijn aard van korte duur is’. In de praktijk leveren deze huurovereenkomsten grote problemen op voor verhuurders: de rechter zal niet snel aannemen dat de huurovereenkomst ook daadwerkelijk naar zijn aard van korte duur is. De nieuwe regeling via de Wet doorstroming huurmarkt, vastgelegd in art. 7:271 BW biedt meer mogelijkheden.

• • • Een all-in huurprijs. Dit is op grond van artikel 7:258 BW niet toegestaan. Het is van belang de huurprijs en de servicekosten uit te splitsen. De sanctie kan verstrekkend zijn: de huurprijs wordt op grond van artikel 17a UHW ambtshalve op 55% van de maximale huurprijs vastgesteld.

• • • Een kale huurprijs die onder de liberalisatiegrens ligt met als gevolg dat de woning niet geliberaliseerd is en het volledige huurprijzenrecht van toepassing is.

 

De huurovereenkomst kan verder bepalingen bevatten, die vooraf bepaalde sancties zetten op acties van de huurder die volgens de huurovereenkomst en/of de wet niet zijn toegestaan. In dat kader kan gedacht worden aan een direct opeisbare boete in het geval de woning wordt onderverhuurd aan (bijvoorbeeld) toeristen, met behoud van het recht om de eventuele opbrengsten en/of andere schade alsnog in rechte te kunnen vorderen. Of een direct opeisbare boete indien een hennepplantage wordt aangetroffen.

Laat u vooraf goed adviseren over de huurovereenkomst om ongelukken vooraf zo veel mogelijk te voorkomen. In de praktijk zien wij dat veel overeenkomsten essentiële bepalingen bevatten die in strijd kunnen worden bevonden met de wet. Deze bepalingen kunnen later door een rechter worden vernietigd. De gevolgen kunnen ingrijpend zijn. Om geschillen met betrekking tot huurovereenkomsten te voorkomen, raden wij verhuurders aan om hun huurovereenkomst ofwel te baseren op het ROZ-model woonruimte van 20 maart 2017 ofwel een eigen modelhuurovereenkomst te hanteren.

Laat u zich daarom adviseren, al dan niet door een advocaat, en laat de huurovereenkomst opstellen en/of nakijken door een jurist. De mogelijke besparing van deze eenmalige kosten voor het inwinnen juridisch advies weegt vaak niet op tegen de substantiële juridische kosten die gemaakt meten worden in het geval aan de hand van een niet adequate huurovereenkomst bij de rechter een resultaat bereikt moet worden.

Vuistregel 5: zeg correct en tijdig op anders huurovereenkomst van onbepaalde tijd

Vanaf 1 juli 2016 kunnen huurovereenkomsten die op of na 1 juli 2016 voor bepaalde tijd zijn overeengekomen automatisch eindigen, mits duur is overeengekomen van maximaal twee jaar.[8] De verhuurder dient wel een schriftelijke mededeling te doen aan de huurder dat de huurovereenkomst op de overeengekomen datum eindigt. U hoeft, als verhuurder, in beginsel geen reden op te geven waarom de huurovereenkomst niet wordt verlengd, tenzij anders is overeengekomen.

Het is raadzaam deze mededeling per aangetekende brief te versturen. Een verzendbewijs van e-mail volstaat nadrukkelijk niet, de verhuurder moet aantonen dat het bericht de huurder daadwerkelijk heeft bereikt.[9] In het geval u de brief per reguliere post heeft bezorgd of per e-mail, en de huurder betwist dat hij of zij de mededeling heeft ontvangen, dan is het aan u, als verhuurder, om te stellen en te bewijzen dat de huurder de mededeling wél heeft ontvangen. Dat blijkt in de praktijk (zeer) lastig.

Deze schriftelijke kennisgeving dient niet eerder dan drie maanden, maar uiterlijk één maand voor het verstrijken van de huurperiode aan de huurder te zijn gedaan. Bent u de te vroeg óf te laat, dan kan de rechtspraak streng oordelen, al hangt dit af van welke kantonrechter over uw zaak een oordeel velt.[10] Reken hier niet op.

Indien de gegeven termijn uit artikel 7:271 BW niet in acht wordt genomen, heeft de huurder dezelfde bescherming als vóór inwerkingtreding van de nieuwe wet en wordt het voor de verhuurder dus moeilijker om de huurovereenkomst te beëindigen. Verder is van belang op te merken dat slechts eenmalig met dezelfde huurder een huurovereenkomst voor de duur van maximaal twee jaar kan worden gesloten.

 

Meer informatie?

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Jan Beelen, tel. 070 358 80 90 of beelen@fdj.nl

 

 

[1] In het geval een woning professioneel wordt verhuurd, gelden extra regels wanneer de huurder kwalificeert als een zogenaamde ‘consument’.

[2] Dit volgt uit artikel 7:247 BW.

[3] Let op! Dit wordt ieder jaar aangepast. Zie hier een actueel overzicht: https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurverhoging/vraag-en-antwoord/huurliberalisatiegrens.

[4] De Jonge 2019, p. 547-548. Indien een huurovereenkomst van bepaalde tijd (ex. artikel 7:271 lid 1 BW) is overeengekomen dan is het mogelijk de aanvangshuurprijs te toetsen tot zes maanden na het eindigen van de huurovereenkomst, zo volgt uit artikel 7:249 lid 2 BW.

[5] In de regio Amsterdam, Haarlem en – bijvoorbeeld – Utrecht geldt voor kleine woningen (< 40 vierkante meter) dat deze woningen vanwege de ligging extra punten krijgen.

[6] https://www.rijksoverheid.nl/documenten/publicaties/2020/04/28/maximale-huurprijsgrenzen-voor-zelfstandige-woonruimten-per-1-juli-2020

[7] Er bestaan wel mogelijkheden in de huurovereenkomst hierover bepalingen op te nemen.

[8] Voor onzelfstandige woonruimte is dit 5 jaar.

[9] Rb. Amsterdam 25 februari 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:1195, r.o. 11.

[10] Zie: Rb. Overijssel 28 maart 2018, ECLI:NL:RBOVE:2018:1628 en rb. Breda 10 januari 2018, ECLI:NL:RBZWB:332.