11 jul Bouwplicht
Inleiding
In Nederland geldt geen bouwplicht. Een eigenaar of gebruiker van een stuk grond kan niet verplicht worden om de bestemming te realiseren. Dit geldt ook als een omgevingsvergunning is verleend. De houder van een omgevingsvergunning kan ook niet verplicht worden om de omgevingsvergunning te realiseren. Wel kan een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen na 26 weken worden ingetrokken, indien daarvan geen gebruik is gemaakt.
Eigendomsrecht
Een bouwplicht wordt gezien als een ernstige inbreuk op het eigendomsrecht. Tevens staat een bouwplicht op gespannen voet met artikel 1 van het eerste protocol van het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden. Dit artikel vereist dat het opleggen van een bouwplicht proportioneel en evenredig is. Het opleggen van een bouwplicht aan een eigenaar die niet beschikt over de vereiste expertise, of financiële middelen om woningbouw te realiseren, zal waarschijnlijk niet proportioneel worden geacht. Indien een bestuursorgaan een bestemming wil realiseren, dan kan wel worden besloten tot onteigening.
Privaatrechtelijke afspraken
Daarnaast kunnen overheden in een privaatrechtelijke overeenkomst met ontwikkelende partijen een bouwplicht overeenkomen. Eventueel kan daaraan een boete worden verbonden bij niet nakoming. Deze afspraken kunnen worden vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst, of bij een overeenkomst tot verkoop van grond of uitgifte in erfpacht. Mocht een partij deze afspraken niet nakomen dan staat de weg naar de civiele rechter open.
Jurisprudentie
Het opnemen van een minimumbebouwingspercentage in de bouwregels van een bestemmingsplan is toegestaan. Dit betekent niet dat een actieve verplichting tot verwezenlijking van de aan de gronden gegeven bestemming wordt opgelegd (ABRvS 23 mei 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BW6371).
Dat in artikel 40 van de Woningwet noch elders een verplichting is neergelegd tot verwezenlijking van een bouwplan waarvoor een bouw- c.q. omgevingsvergunning is verleend, laat onverlet dat wanneer een bouwplan niet overeenkomstig de vergunning wordt uitgevoerd, sprake is van bouwen in afwijking van de vergunning (ABRvS 23 april 2008, ECLI:NL:RVS:2008:BD0369). Deze zaak betrof het weglaten van een vloerafscheiding.
Het is mogelijk om een omgevingsvergunning gedeeltelijk in te trekken, indien het deel van het bouwplan waarvoor de vergunning niet wordt ingetrokken als een zelfstandige eenheid kan worden gezien en als zodanig ook kan functioneren (Vgl. ABRvS 21 november 2007, ECLI:NL:RVS:2007:BB8387). Bij de beslissing over intrekking van een omgevingsvergunning moeten alle belangen worden betrokken en tegen elkaar worden afgewogen. Daartoe behoren naast de door het bestuursorgaan gestelde belangen, ook de (financiële) belangen van vergunninghouder (Vgl. ABRvS 1 februari 2017, ECLI:NL:RVS:2017:221).
Kamerbrief
In een kamerbrief (Kamerstukken II 2018/19 32847, nr. 491) merkt de minister voor milieu en wonen het volgende op.
‘Anders dan in een bestemmingsplan, biedt een omgevingsplan wel de mogelijkheid om op grond van de Omgevingswet onvoorwaardelijke verplichtingen of gebodsbepalingen op te nemen. Hier moet vooral worden gedacht aan (ondersteunende) verplichtingen c.q. geboden, zoals de verplichting voor de huiseigenaar om een alternatieve wijze van afvoer van afvalwater, realiseren van parkeerplaatsen te realiseren, of de aanleg van een tijdelijke bouwweg waar andere bouwers van afhankelijk zijn. Gelet echter op het proportionaliteits- en evenredigheidsbeginsel zal in verreweg de meeste gevallen een veel verstrekkender plicht om woningen te bouwen, niet voldoen aan de eisen uit artikel 1 van het Eerste Protocol en daarmee dus ook onder de Omgevingswet niet mogelijk zijn. In de regel zal het opnemen van een dergelijke bouwplicht in een omgevingsplan een te grote inbreuk maken op het eigendomsrecht en niet proportioneel en onevenredig zijn voor de betrokken eigenaar, zelfs met het stellen van een ruime overgangstermijn en het bieden van nadeelcompensatie 6). Daarbij speelt mee dat onteigening een minder ingrijpend middel kan zijn voor een eigenaar dan het opleggen van een bouwplicht voor woningen. In het onderzoeksrapport wordt geconcludeerd dat geen voordelen worden gezien van het opleggen van een bouwplicht boven onteigening.’
Conclusie
Gelet op het bestaande woningtekort is het van belang dat woningbouwlocaties worden bebouwd. Het afdwingen van een bouwplicht staat echter op gespannen voet met het eigendomsrecht en het proportionaliteits- en evenredigheidsbeginsel. Bestuursorganen die in voorkomende gevallen de realisatie van woningbouw willen bevorderen kunnen gebruik maken van het voorkeursrecht en het onteigeningsrecht. Daarnaast kunnen bij verkoop, of uitgifte in erfpacht afspraken worden gemaakt over een bouwplicht. Dit lijkt ook mogelijk in een anterieure overeenkomst, maar gelet op voornoemde rechtsbeginselen lijkt maatwerk steeds geboden.
Bij leegstand of verkrotting kan handhavend worden opgetreden, indien sprake is van ernstige strijd met redelijke eisen van welstand (artikel 12 lid 1 sub b Woningwet).
Voor vragen kunt u contact opnemen met Martijn Fleers, tel. 070 358 89 90