Afspraak is gewoon afspraak, óók al staat huurder straks op straat

Afspraak is gewoon afspraak, óók al staat huurder straks op straat

Inleiding

Als u als verhuurder uw woning leeg wil hebben voor bijvoorbeeld renovatie, eindigt u vaak de huur met wederzijds goedvinden via het sluiten van een vaststellingsovereenkomsten (VSO). Een huurder krijgt een verhuiskostenvergoeding in ruil voor zijn goedvinden om de huurovereenkomst te beëindigen. Afgesproken is afgesproken, zou u dan denken. Toch gebeurt het vaak genoeg dat huurders onder de gemaakte afspraak willen uitkomen, bijvoorbeeld omdat ze geen nieuwe huurwoning kunnen vinden. Vervelend, helemaal als u als verhuurder al begonnen bent met het voorbereiden van renovatiewerkzaamheden.

Wat speelde in onze zaak?

In een recente zaak waarin Eelco de Jongh van FDJ Advocaten een verhuurder bijstond deed zich de volgende zaak voor. Een verhuurder wilde het pand voor renovatie legen. Verhuurder had daarvoor zijn huurders aangeboden om de huur met wederzijds goedvinden te beëindigen. Huurders kregen ieder een verhuiskostenvergoeding van een paar duizend euro. Dit ging goed, totdat één van de huurders zich ná het tekenen van de beëindigingsovereenkomst bedacht. De verhuurder en huurder hadden een maand eerder nog via een VSO afgesproken dat de woning over drie maanden zou worden ontruimd. De huurovereenkomst was namelijk met wederzijds goedvinden beëindigd. Direct daarna was de verhuurder begonnen met het zoeken naar aannemers en had al het begin van de renovatiewerkzaamheden gepland.

De huurder bedacht zich en liet de verhuurder per WhatsApp-bericht weten dat hij de VSO wilde ontbinden omdat hij geen alternatieve huurwoning kon vinden. De verhuurder stemde daar uiteraard niet mee in en liet de advocaat van de huurder weten dat ze betaling van het voorschot op de verhuiskosten zouden opschorten voor zolang huurder volhield dat hij de VSO had ontbonden. Hierover boog de Haagse rechtbank zich in een kort geding op initiatief van Eelco de Jongh.

Oordeel van de rechter

De eerste vraag waar de rechter zich over boog was de vraag of de huurovereenkomst rechtsgeldig was opgezegd. Het beroep van de huurder op het opzegverbod in artikel 7:274 lid 5 BW werd verworpen. Dit verbod is niet van toepassing omdat hier geen sprake is van opzegging op initiatief van verhuurder. Huurder en verhuurder hebben juist samen een afspraak gemaakt. Dit wederzijds goedvinden was ook vastgelegd in een VSO, welke nota bene was opgesteld door de advocaat van de huurder.

Het feit dat de verhuurder geen voorschot op de verhuiskosten had betaald voor de afgesproken datum was ook geen reden om de VSO te ontbinden, omdat de verhuurder dit – terecht – alleen gedaan had nadat de huurder expliciet gezegd had dat hij zijn woning niet ging ontruimen. Als de huurder zich niet aan een overeenkomst wil houden, kan niet verwacht worden dat de verhuurder dat wel doet.

Als laatste was de rechter ook niet overtuigd van het argument dat een eventuele ontruiming de huurder dakloos zou maken. De huurder had bijna drie maanden tussen het tekenen van de VSO en de uiterlijke ontruimingsdatum. Dat de huurder na anderhalve maand besloot niet verder te zoeken naar een nieuwe woning was zijn eigen keuze en dus zijn eigen risico.

De rechter heeft de huurder veroordeeld om de woning binnen twee weken te ontruimen, op straffe van een forse dwangsom. De woning is uiteindelijk ontruimd.

Heeft u een vergelijkbare zaak? Of bent u van plan uw woning(en) te renoveren? Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Eelco de Jongh, tel. 070 358 89 90