08 apr Wijziging Huisvestingsverordening Den Haag 2023: beleidsversoepeling splitsing, verkamering en hospitaverhuur
Sinds 1 april 2026 zijn de Haagse regels voor woningvorming (splitsing), omzetting (verkamering) en hospitaverhuur aanzienlijk versoepeld met de Nota Woningvoorraad[1] en de Verordening tot wijziging van de Huisvestingsverordening Den Haag 2023.[2] Met deze stukken wordt de bestaande Huisvestingsverordening Den Haag 2023 (hierna: de Hvv 2023) gewijzigd. Hiermee loopt de gemeente Den Haag vooruit op de landelijke plannen om dergelijke regels te versoepelen. De gemeente beoogt met de versoepeling snel meer betaalbare woonplekken te verwezenlijken, door gebruik te maken van de al bestaande woningvoorraad. Met deze koerswijziging geeft de gemeente uitvoering aan haar Woonvisie 2040, met als belangrijk doel om de kansen op betaalbare woningen voor lage en middeninkomens te vergroten. [3] Wij zetten de belangrijkste wijzigingen op een rij.
Woningvorming (bouwkundig splitsen)
Waar woningvorming (lees: het bouwkundig opsplitsen van een woning in twee of meer afzonderlijke woningen) op grond van de ‘oude’ verordening nog vrijwel onmogelijk was, is dit door de wijziging van de verordening aanzienlijk versoepeld. Deze versoepeling is tweeledig. Zo wordt enerzijds de omvang van het gebied waarin woningvorming wordt toegestaan uitgebreid, op basis van de huidige leefbaarheidssituatie (art. 5:6a lid 1 Hvv 2023). Anderzijds worden aanvullende beperkingen geschrapt; een nieuwe gesplitste woning mag bijvoorbeeld 5m2 kleiner zijn dan voorheen (minimaal 35 m2; zie art. 5:6a lid 3 Hvv 2023). Dit was 40 m2.
Het splitsen van woningen vergt doorgaans een ingrijpende verbouwing die niet eenvoudig ongedaan te maken is. Onveranderd blijft daarom dat een woningvormingsvergunning en een omgevingsvergunning is vereist om een woning bouwkundig te splitsen (art. 5:2 sub c Hvv 2023 en art. 5.1 lid 1 sub a Ow). De gemeente kijkt bij de vergunningsaanvraag voor de woningvormingsvergunning zowel op wijkniveau als op woningniveau of aan de voorwaarden in de Hvv 2023 is voldaan, bijvoorbeeld ten aanzien van de parkeerdruk (art. 5:6a lid 2 Hvv 2023). Ook moet in de wijk de leefbaarheid op orde zijn (art. 5:6a lid 1 Hvv 2023). Dat meet de gemeente op basis van de (landelijke) Leefbaarometerscore op het moment van de vergunningaanvraag.
Omzetting (verkamering)
Een andere versoepeling van de Hvv 2023 is gelegen in de verruiming van de mogelijkheden voor omzetting (lees: verkamering). Hoewel een omzettingsvergunning voor verhuur aan meer dan twee personen nog steeds verplicht blijft (art. 5:2 sub b Hvv 2023), mag omzetting nu in veel meer wijken, mits de leefbaarheid op orde is (art. 5:6 lid 1 Hvv 2023). Daarnaast gaat het percentage van toegestane omzetting van 5% van het totale aantal woningen naar 10% van het totale aantal woningen per wijk (art. 5:6 lid 4 Hvv 2023).
De versoepeling van het verkameringsbeleid is echter beperkt van omvang; met name de voorwaarden op kamerniveau blijven grotendeels ongewijzigd. Zo blijft de minimale gebruiksoppervlakte per bewoner vastgesteld op 18 m² (art. 5:4a sub a Hvv 2023) en worden de aanvullende eisen ten aanzien van geluidsisolatie bij vijf of meer bewoners gehandhaafd (sub b).
Hospitaverhuur
Hospitaverhuur, het verhuren van een kamer in een woning waarin de verhuurder zelf ook woont, wordt eveneens versoepeld. Vanaf 1 april 2026 mag vergunningvrij aan één en meer dan één persoon worden verhuurd (art. 5:2a lid 1 Hvv 2023), mits wordt voldaan aan de in de Hvv 2023 en (landelijke) Huisvestingswet 2014 gestelde voorwaarden. Een voorbeeld van een dergelijke voorwaarde van de Hvv 2023 is dat een huishouden maximaal één ander huishouden in huis mag nemen, of twee eenpersoonshuishoudens (art. 5:2a lid 1 sub a Hvv 2023) en het totaal aantal bewoners niet hoger dan acht is (art. 5:2a lid 1 sub b Hvv 2023). Verder heeft elke huurder op grond van art. 5:2a lid 1 sub f Hvv 2023 recht op minimaal 12 m2 gebruiksoppervlakte.
Voorheen gold voor hospitaverhuur een omzettingsvergunningplicht. Die verplichting is met de wijziging verdwenen. Er geldt wel een meldplicht met het oog op monitoring door de gemeente, geregeld in art. lid 1 van art. 5:2a Hvv 2023.
Kortom
Hierboven zijn de belangrijkste wijzigingen van de Hvv 2023 weergegeven. Hoewel de regels zijn versoepeld blijft het altijd maatwerk. Heeft u vragen over wat de gewijzigde regelgeving voor u concreet betekent, neemt u dan gerust contact op met Christiaan Geertman of Martijn Fleers, tel. 070 358 89 90.
[1] RIS 319812.
[2] RIS 322733.
[3] RIS 14509184.