21 feb Mondeling of via WhatsApp tot stand gekomen huurovereenkomst, kan dat? Ja!
Inleiding
Het komt regelmatig voor dat mondeling, telefonisch of per WhatsApp afspraken worden gemaakt over de verkoop van – bijvoorbeeld – een tweedehands auto. Het is alom bekend dat tussen partijen een overeenkomst tot stand is gekomen en dat partijen over en weer verplicht zijn hun verbintenissen na te komen. Ook in het kader van het aangaan van een huurovereenkomst van een woning of bedrijfsruimte worden regelmatig afspraken mondeling, telefonisch of via WhatsApp gemaakt.
Een aantal weken geleden wendde zich een ondernemer tot ons kantoor met de vraag of wij hem/haar konden bijstaan in een geschil met een verhuurder van een pand in het centrum van een grote stad in Nederland. Onze cliënt had met de verhuurder van dit pand meerdere keren telefonisch contact gehad en ze hebben over het huren van dit pand via WhatsApp afspraken gemaakt. Onze cliënt en verhuurder hadden op hoofdlijnen overeenstemming bereikt over in ieder geval (1) de huurprijs, (2) de duur van de overeenkomst, (3) vanaf wanneer cliënt het pand zou kunnen huren.
Na een aantal weken berichtte de verhuurder onze cliënt dat hij het pand niet meer kon huren. Verhuurder had zich bedacht en kon het bedrijfspand – mits vrij van huur – voor een groot bedrag verkopen. De verhuurder stelde dat onze cliënt kon geen rechten ontlenen aan de WhatsApp-berichten want verhuurder ‘had nog geen huurovereenkomst getekend’. Cliënt richtte zich tot ons en vroeg of verhuurder zich inderdaad aan de WhatsApp-berichten kon onttrekken en indien verhuurder dat niet mag, wat zijn mogelijkheden om verhuurder tot nakoming te dwingen.
Juridisch kader
Het korte antwoord hierop is: nee, de verhuurder is simpelweg met huurder een huurovereenkomst overeengekomen. Een huurovereenkomst komt namelijk, net zoals in beginsel iedere andere overeenkomst, tot stand indien sprake is van ‘aanbod en aanvaarding’. Dit wordt beheerst door het bepaalde in art. 3:33 BW in verbinding met art. 3:35 BW. Het aanbod en de aanvaarding hiervan kunnen in beginsel in iedere vorm plaatsvinden en deze rechtshandelingen kunnen ook besloten liggen in gedragingen, zoals WhatsApp-berichten, telefoongesprekken of eenzijdige e-mails waarop bijvoorbeeld niet afwijzend is gereageerd.
Het moet wél steeds gaan om een ‘op een rechtsgevolg gerichte wil die zich (uitdrukkelijk of stilzwijgend) heeft geopenbaard’, zo wordt in de rechtspraak aangenomen. Hiermee wordt – in normale mensentaal – bedoeld dat partijen wel duidelijk hebben moeten maken (of dit laten blijken) dát een huurovereenkomst zou worden aangegaan. Om dit te kunnen bepalen, komt het aan op datgene wat partijen in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen aan elkaars verklaringen of gedragingen.
De kantonrechter Noord-Nederland heeft in 2017 in een vergelijkbare kwestie als volgt geoordeeld:
‘De kantonrechter is van oordeel dat op 13 september 2016 een huurovereenkomst tot stand is gekomen en overweegt daartoe het volgende. [gedaagde] heeft de factuur en de bijbehorende e-mailberichten van Wiersma van 13 september 2016 (r.o. 2.2.) – waarvan zij de ontvangst niet heeft betwist – zonder protest behouden. [gedaagde] heeft de inhoud van voornoemde documenten als zodanig niet betwist, zodat de kantonrechter er vanuit gaat dat hetgeen daarop vermeld staat een correcte weergave is van hetgeen op 13 september 2016 mondeling tijdens het bezoek van [gedaagde] en [Y] aan [X] is besproken.
[X] heeft er dan ook, naar het oordeel van de kantonrechter, gerechtvaardigd op mogen vertrouwen dat overeenstemming bestond over de essentialia, zoals vermeld op de factuur: object, periode, prijs en betalingsvoorwaarden. [gedaagde] wist of had kunnen weten dat sprake was van een huurovereenkomst, temeer nu het woord ‘Huurovereenkomst’ vermeld stond bovenaan de factuur. Het enkele verweer van [gedaagde] dat geen overeenkomst tot stand zou zijn gekomen omdat – wat daar ook van zij – [X] zou hebben gezegd dat een contract ter ondertekening zou worden toegezonden hetgeen niet is gebeurd, kan haar in het licht van het voorgaande niet baten’. (Rb. Noord-Nederland 29 augustus 2017, ECLI:NL:RBNNE:2017:3261, r.o. 5.3)
Oplossing voor onze cliënt zonder tussenkomst van de rechter
In onze zaak lagen de kaarten geheel in het voordeel van onze cliënt. Het was evident dat verhuurder en cliënt een huurovereenkomst wilden sluiten. Partijen leken overeenstemming bereikt te hebben over een aantal belangrijke zaken, zoals de huurprijs, de duur en de oplevering. Uit de WhatsApp-berichten volgde bovendien dat verhuurder voornemens was het bedrijfspand te verhuren en dat cliënt het pand ook graag wilde huren.
De verhuurder verklaarde geen huurovereenkomst te zijn aangegaan. Dit was onjuist gelet op – bijvoorbeeld – de uitspraak van de kantonrechter Noord-Nederland. Er was een huurovereenkomst tot stand gekomen en de verhuurder was gehouden tot onvoorwaardelijke nakoming van de huurovereenkomst.
De vraag was wat te doen. Wij zijn in contact getreden met de verhuurder en hebben gemotiveerd – met verwijzing naar de wet en de vaste jurisprudentie hieromtrent – aangevoerd dat verhuurder gehouden was tot nakoming van de huurovereenkomst. Hierin hebben wij aangekondigd een kortgedingprocedure te starten indien verhuurder niet binnen een twee dagen zou bevestigen dat (1) inderdaad een huurovereenkomst is overeengekomen en (2) de verhuurder een – door ons opgestelde en voor cliënt gunstige – huurovereenkomst zou tekenen. De verhuurder heeft binnen één dag alsnog verklaard dat een huurovereenkomst tot stand is gekomen. Ook heeft verhuurder de – door ons opgestelde – huurovereenkomst getekend waarin alle mondelinge afspraken en de afspraken zijn gemaakt via WhatsApp, schriftelijk zijn vastgelegd in een huurovereenkomst. Hiermee was de zaak voor cliënt afgedaan.
Deze zaak illustreert goed hoe zonder tussenkomst van de rechter, een snel en effectief resultaat kan worden behaald ten gunste van onze cliënt. Geconcludeerd kan ook worden dát een huurovereenkomst tot stand kan (en in ons geval is) gekomen door een aantal WhatsApp-berichten en telefoongesprekken. Het verweer dat geen huurovereenkomst tot stand is gekomen omdat ‘nog geen huurovereenkomst is getekend’ gaat daarmee in beginsel niet op.
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Eelco de Jongh of Jan Beelen, tel. 070 358 89 90