logo FDJ Advocaten
Hellingweg 9 B | 2583 DZ Den Haag | T. 070 358 89 90 | E. info@fdj.nl

Nieuws

Voorwaarden aan ontbindende voorwaarden

03/10/2014

In veel overeenkomsten staan één of meer ontbindende voorwaarden. In onze praktijk zien we geregeld dat over de uitleg daarvan onenigheid ontstaat. Dat had vaak voorkomen kunnen worden als bij het opstellen beter was nagedacht. Een zorgvuldige opgesteld contract kan veel problemen voorkomen. Waar moet u op letten?

Over ontbindende voorwaarden wordt relatief vaak geprocedeerd. De Rechtbank Rotterdam oordeelde recent inzake een geschil tussen twee beleggers. Die zaak geeft een duidelijk beeld van de problemen die zich nogal eens voordoen. 
In de koopovereenkomst stond de volgende ontbindende voorwaarde: 
De onderhavige verkoop en koop van het object vindt plaats onder de ontbindende voorwaarde dat de uitkomst van het door koper uitgevoerde due diligence onderzoek (…) voor koper niet conveniërend is. Koper kan uitsluitend tot woensdag 15 december 2010, 17:00 uur een beroep doen op voormelde ontbindende voorwaarde door verkoper hiervan voor woensdag 15 december 2010, 17:00 uur in kennis te stellen.’
Op het eerste gezicht lijkt de koper de koopovereenkomst niet heel gemakkelijk te kunnen ontbinden. Er moet getoetst worden aan de uitkomst van een boekenonderzoek en daaraan is keurig een termijn verbonden. Niets is echter minder waar gebleken: tot grote ontsteltenis (en financieel nadeel) van de verkoper wist de koper de overeenkomst rechtmatig te ontbinden door iets waarmee de verkoper geen rekening had gehouden. Ik leg zo uit hoe de koper ‘ontsnapte’. Allereerst een korte toelichting over het verschil tussen ontbindende en opschortende voorwaarden.

Verschil tussen ontbindende en opschortende voorwaarden
Een rechtshandeling onder ontbindende voorwaarde heeft werking tot het moment van vervulling van de voorwaarde, terwijl een rechtshandeling onder opschortende voorwaarde werking heeft vanaf het moment van vervulling van de voorwaarde. Een veelvoorkomende opschortende voorwaarde vinden we bijvoorbeeld terug in de situatie waarin een vertegenwoordiger van een onderneming een nieuw kantoorpand koopt op voorwaarde dat de directie toestemming geeft. Bij een dergelijk voorbehoud komt de koop pas tot stand wanneer de directie toestemming heeft gegeven. Gebeurt dat niet, dan is er nooit een overeenkomst tot stand gekomen. Dat de deal dan niet door gaat, komt dan voor risico van de verkoper.
Voor een verkoper is het dus strategischer rechtshandelingen te verrichten onder ontbindende voorwaarden dan onder opschortende voorwaarden. Wanneer alléén de mogelijkheid tot ontbinding geboden wordt, is (bijvoorbeeld) de koop na het sluiten van de overeenkomst al rond, tenzij de koper bewijst dat er reden tot ontbinding is. De bewijslast ligt dan dus bij de koper en niet bij de verkoper.

Wat hebben partijen bedoeld?
Volgens standaard rechtspraak moet de betekenis van een omstreden beding in een schriftelijke overeenkomst door de rechter worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard. En verder is van belang wat zij uit elkaars verklaringen en gedragingen redelijkerwijs hebben mogen begrijpen en verwachten. Om er voor te zorgen dat een partij uitsluitend een succesvol beroep op de ontbindende voorwaarde kan doen in situaties waarin die voorwaarde in de mogelijkheid tot ontbinding beoogt te voorzien, is het dus belangrijk zo eenduidig mogelijk te formuleren. Wij raden aan meteen aandacht te besteden aan het toetsingskader waarin de ontbindende voorwaarde voorziet en aan de wijze waarop daarbinnen kan worden getoetst. 

Hoezo ‘niet conveniërend’?
 In de als voorbeeld genomen casus behelst het toetsingskader een due diligence onderzoek. Een dergelijk onderzoek is gericht op het vaststellen van de juistheid van de aan de koper gepresenteerde informatie en het in beeld brengen van risico’s en kansen van de over te nemen onderneming. Dit toetsingskader is (dus) zeer ruim en impliceert een groter risico voor de verkoper, omdat de koper aan een enorme hoeveelheid informatie kan toetsen. Dit stelt hem in staat gemakkelijker een succesvol beroep te doen op de ontbindende voorwaarde. 

Objectieve toets
De koopovereenkomst tussen de koper en verkoper uit de voorbeeldcasus blijft in stand, tenzij het resultaat van het due diligence onderzoek de koper niet convenieert. Als iets je niet convenieert, bevalt het je niet. Dat kan dus van alles zijn. Populair gezegd: zolang het je niet bevalt, mag je ontbinden. En dat deed de koper in dit voorbeeld dus ook. De rechter kon hem daarin geen ongelijk geven en oordeelde dat zijn beroep terecht was. De ‘ontsnapping’ was dus in wezen heel simpel omdat de rechter heel subjectief moest toetsen. 

In de voorbeeldcasus zou het objectiever (en dus strategischer voor de verkoper) zijn geweest indien bijvoorbeeld was opgenomen dat de overeenkomst alleen ontbonden kon worden als een in het toetsingskader benoemde risicogrootte zou worden overschreden. Bijvoorbeeld door een limitatieve opsomming van risico’s van de over te nemen onderneming, en de grootte (in percentages bijvoorbeeld) van die risico’s. Met andere woorden: zorg voor een beperkt en duidelijk toetsingskader. FDJ Advocaten helpt zowel kopers als verkopers graag met een goed contract.

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Tom van Dijk of Eelco de Jongh

« Terug naar overzicht

Martijn FleersView Martijn Fleers's LinkedIn profile

is als advocaat gespecialiseerd in het bestuursrecht met de nadruk op het omgevingsrecht. Hij adviseert en procedeert regelmatig over ruimtelijke (her)ontwikkelingen.

Tom van Dijk View Tom van Dijk's LinkedIn profile

is gespecialiseerd in advisering en procederen op het gebied van civiel vastgoedrecht in brede zin. Daarbij ligt de nadruk op gebiedsontwikkeling, bouwprojecten en koop en huur van onroerend goed.

Eelco de JonghView Eelco de Jongh's LinkedIn profile

is ruim 18 jaar advocaat en heeft een civielrechtelijk procespraktijk. Hij is ervaren in het huurrecht (bedrijfsruimte en woonruimte), vastgoedrecht en contractenrecht.

Charlotte van SadelhoffView Charlotte van Sadelhoff's LinkedIn profile

is sinds 2015 werkzaam bij FDJ Advocaten. Zij volgt de beroepsopleiding advocatuur en is gespecialiseerd in het ruimtelijk bestuursrecht en het civiele vastgoedrecht.

Marnix Jumelet View Marnix Jumelet's LinkedIn profile

heeft eerder ruim tien jaar gewerkt op een notariskantoor. Daarnaast heeft hij een eigen juridisch adviesbureau gehad. Marnix is gespecialiseerd in het civiele vastgoed en het ruimtelijk bestuursrecht.

Kirsten Luijckx View Kirsten Luijckx's LinkedIn profile

studeert Nederlands recht aan de Universiteit Leiden. Zij ondersteunt de advocaten op het gebied van het civiel vastgoedrecht en het ruimtelijk bestuursrecht

Copyright © 2018 FDJ Advocaten

Disclaimer