logo FDJ Advocaten
Hellingweg 9 B | 2583 DZ Den Haag | T. 070 358 89 90 | E. info@fdj.nl

Nieuws

Een schoonheidssalon – 290- of 230a bedrijfsruimte?

25/06/2014

Huurt u bedrijfsruimte en wordt uw huur opgezegd? Dat gaat niet zomaar. Het is van belang te bekijken welk huurregime van toepassing is. Er zijn twee smaken. Of er is sprake van 290-bedrijfsruimte (winkelruimte, ambachtsbedrijf) of van (overige) 230a-bedrijfsruimte (kantoren, loodsen, opslag e.d.). Beide regimes kennen hun eigen eisen en formaliteiten waar de verhuurder aan moet voldoen en de mogelijkheden die de huurder heeft om zich tegen opzetting te verzetten.


Huurbescherming en ontruimingsbescherming
In de wet staan de eisen vermeld waaraan moet worden voldaan om te kwalificeren als 290-bedrijfsruimte. Zo moet – onder andere – sprake zijn van een ‘voor het publiek toegankelijk lokaal’. Indien aan de eisen is voldaan, kan worden geoordeeld dat sprake is van 290-bedrijfsruimte. In dat geval maakt het zelfs niet uit als op de overeenkomst een ander regime staat vermeld of de algemene voorwaarden van 290-bedrijfsruimte zijn bijgevoegd. De rechter zal met name kijken naar de bedoeling van partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst en het feitelijk gebruik. Als sprake is van 290-bedrijfsruimte dan heeft de huurder grote rechten (huurbescherming) en kan de verhuurder de huurovereenkomst niet gemakkelijk beëindigen. De overeenkomst loopt in de regel ook voor 5 + 5 jaar. Pas tegen het einde van de tweede termijn kan worden opgezegd. Beëindiging is gemakkelijker bij overige bedrijfsruimte. Daar kan alleen de duur van het gebruik worden verlengd met maximaal drie keer een jaar (ontruimingsbescherming).

Mogelijkheden bij opzegging
Indien de huurovereenkomst wordt opgezegd, staan voor de huurder diverse mogelijkheden open. Is er sprake van overige bedrijfsruimte? Dan moet binnen twee maanden na het eindigen van de huur een verzoek worden ingediend bij de kantonrechter tot schorsing van de ontruimingstermijn (u vraagt ontruimingsbescherming). Soms is er twijfel over het regime en dan kan het interessant zijn om een beroep te doen op de huurbescherming van 290-bedrijfsruimte.

Schoonheidssalon
In onze praktijk komt het bovenstaande geregeld voor. Zo stonden we recent een eigenaresse bij van een schoonheidssalon. Haar huurovereenkomst was opgezegd tegen het einde van de eerste 5 jaar. Over de kwalificatie van de huurovereenkomst (verhuurd als 230a-bedrijfsruimte) was twijfel mogelijk. De salon was gevestigd in een winkelstraat, was locatie gebonden en er werd direct cosmetica aan klanten verkocht. We hebben haar geadviseerd zich te verzetten tegen de opzegging en een beroep te doen op ontruimingsbescherming. Kwalificatie van deze overeenkomst als 290-bedrijfsruimte zou erg interessant zijn. De verhuurder zou dan nog niet kunnen opzeggen (want tegen einde eerste termijn) en de ontruimingsbescherming zou dan niet aan de orde zijn. Wij hebben daarom een verzoekschrift ingediend om – en dat klinkt misschien vreemd – haar niet-ontvankelijk te laten verklaren in het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn als ook de rechter van oordeel is dat sprake is van 290-bedrijfsruimte. Als dat niet lukt, komt pas het in de tweede plaats gedane beroep op ontruimingsbescherming aan de orde. Dit biedt de huurder alle mogelijkheden om de verhuurder te bewegen een goede regeling te treffen waarin aan haar belangen wordt tegemoetgekomen.

Grensgeval?
Niet alleen bij schoonheidssalons, maar ook bij clubhuizen van sportverenigingen, fitnesscentra, lesruimtes, rijwielstallingen, fotostudio’s of garagebedrijven is discussie mogelijk. Omdat een juiste kwalificatie verstrekkende (financiële) gevolgen kan hebben, geven wij graag advies over de mogelijkheden die u heeft zodat u tijdig actie kunt nemen richting de verhuurder.

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Tom van Dijk of Eelco de Jongh.

« Terug naar overzicht

Martijn FleersView Martijn Fleers's LinkedIn profile

is als advocaat gespecialiseerd in het bestuursrecht met de nadruk op het omgevingsrecht. Hij adviseert en procedeert regelmatig over ruimtelijke (her)ontwikkelingen.

Tom van Dijk View Tom van Dijk's LinkedIn profile

is gespecialiseerd in advisering en procederen op het gebied van civiel vastgoedrecht in brede zin. Daarbij ligt de nadruk op gebiedsontwikkeling, bouwprojecten en koop en huur van onroerend goed.

Eelco de JonghView Eelco de Jongh's LinkedIn profile

is ruim 18 jaar advocaat en heeft een civielrechtelijk procespraktijk. Hij is ervaren in het huurrecht (bedrijfsruimte en woonruimte), vastgoedrecht en contractenrecht.

Charlotte van SadelhoffView Charlotte van Sadelhoff's LinkedIn profile

is sinds 2015 werkzaam bij FDJ Advocaten. Zij volgt de beroepsopleiding advocatuur en is gespecialiseerd in het ruimtelijk bestuursrecht en het civiele vastgoedrecht.

Marnix Jumelet View Marnix Jumelet's LinkedIn profile

heeft eerder ruim tien jaar gewerkt op een notariskantoor. Daarnaast heeft hij een eigen juridisch adviesbureau gehad. Marnix is gespecialiseerd in het civiele vastgoed en het ruimtelijk bestuursrecht.

Kirsten Luijckx View Kirsten Luijckx's LinkedIn profile

studeert Nederlands recht aan de Universiteit Leiden. Zij ondersteunt de advocaten op het gebied van het civiel vastgoedrecht en het ruimtelijk bestuursrecht

Copyright © 2018 FDJ Advocaten

Disclaimer